L’attività commerciale di Francesca e Veronica stava andando bene. Erano socie in affari da molti anni e avevano un negozio di abbigliamento. Andavano d’accordo e, nonostante alcune difficoltà, avevano numerosi clienti.

Undici anni prima avevano preso in affitto un locale con tre vetrine in una delle vie dello “shopping” della città. Il canone di locazione era elevato, ma la loro scelta era stata un successo. Grazie alla posizione strategica del negozio, infatti, il flusso di clienti era tale da garantire loro ottimi guadagni, che, detratte le spese, producevano utili elevati.

Un giorno però Francesca e Veronica ricevettero una raccomandata dal proprietario dell’immobile, che comunicava loro la disdetta del contratto in scadenza per l’anno successivo. Questa inaspettata novità costituiva un grosso problema. Francesca e Veronica avrebbero dovuto trasferire altrove la loro attività; questo cambiamento avrebbe comportato una riduzione della clientela e, quindi, una contrazione dei guadagni. C’era un rimedio a questa situazione?

Uno strumento a difesa dell’attività imprenditoriale del conduttore

In questi casi, la legge sull’equo canone prevede uno strumento a tutela dell’impresa. In caso di locazione di un immobile adibito ad attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o alberghiera, al momento della cessazione della locazione, il conduttore ha diritto a una indennità per la perdita di avviamento.

Questa serve per scoraggiare eventuali iniziative del locatore le quali, facendo cessare il vincolo contrattuale, finirebbero per danneggiare l’attività del conduttore. Lo scopo dell’indennità è anche quello di evitare che il locatore si arricchisca in maniera ingiustificata con l’avviamento commerciale apportato da quest’ultimo.  Egli, infatti, potrebbe disdire il contratto di locazione per poi proseguire l’attività del conduttore, utilizzando l’avviamento commerciale di quest’ultimo.

Le condizioni per il riconoscimento dell’indennità di avviamento

L’indennità di avviamento, tuttavia, non spetta in tutti i casi di cessazione della locazione. In base all’art. 34 della legge sull’equo canone, essa è dovuta solo se l’interruzione del contratto non sia stata determinata da risoluzione per inadempimento del conduttore oppure da disdetta, recesso o fallimento di quest’ultimo.

Ciò significa che il conduttore ha diritto all’indennità se la locazione si interrompe per la disdetta o il recesso del locatore. Al contrario, egli non ne ha diritto se: il contratto si interrompe a causa della disdetta del conduttore; il locatore chiede la risoluzione del contratto per l’inadempimento del conduttore (ad esempio, quando il locatore intima lo sfratto per morosità a causa del mancato pagamento il canone di locazione); il conduttore viene sottoposto a una delle procedure previste dalla legge fallimentare (quali, ad esempio, il fallimento e il concordato preventivo).

La giurisprudenza ha, inoltre, escluso l’indennità quando la cessazione del rapporto deriva da: perimento della cosa locata; provvedimenti della pubblica amministrazione; acquisizione del bene al demanio; acquisto della cosa locata da parte del conduttore; mutuo consenso.

L’indennità di avviamento e l’attività esercitata nell’immobile locato. Casistica.

In ogni caso, in base all’art. 35 della legge sull’equo canone, il diritto all’indennità di avviamento dipende anche dal tipo di attività esercitata nell’immobile locato.

In particolare, il conduttore non ha diritto all’indennità quando utilizza l’immobile per:

• lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
• l’esercizio di attività professionali;
• l’esercizio di attività di carattere transitorio.

L’indennità, inoltre, non gli spetta quando l’immobile è complementare o interno a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

La giurisprudenza ha riconosciuto il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nel caso di locazione ad uso di: istituto di credito; scuola, se inquadrata nell’ambito di una struttura imprenditoriale; palestra; autoscuola; ottico, il quale può vendere occhiali e lenti direttamente al pubblico; riparatore di compressori d’aria; sarto; pellicciaio; stazione di servizio; estetista, trattandosi di attività imprenditoriale o artigiana; noleggio di pellicole.

I giudici hanno invece escluso il diritto all’indennità per le seguenti attività: progettazione di arredamenti e consulenze di architettura ; informazione e consulenza; esposizione di merci, deposito, magazzino; posta pneumatica; massaggiatore, quale esercente di un’attività sanitaria ausiliaria; spedizione; club nautico; odontotecnico.

L’ammontare dell’indennità di avviamento

Per le attività industriali, commerciali e artigianali e per quelle di interesse turistico, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

Oltre a ciò, il conduttore ha diritto anche a una indennità supplementare qualora l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Il diritto di ritenzione del conduttore a garanzia del pagamento dell’indennità di avviamento

Per garantire al conduttore l’effettivo pagamento dell’indennità, la legge prevede che il conduttore possa rifiutarsi di rilasciare l’immobile fino a quando il locatore non paga. In tal caso, il conduttore è comunque obbligato al pagamento del canone per il periodo in cui continua a occupare l’immobile.

Per l’indennità supplementare, invece, non è previsto un diritto di ritenzione; il conduttore ha diritto di riceverla solo all’inizio del nuovo esercizio.

La prova del diritto all’indennità di avviamento

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità, il conduttore deve dimostrare che l’immobile locato è adibito allo svolgimento di una delle attività protette, che comporti un contatto diretto con utenti e consumatori. Non deve, invece, provare anche di aver subito un effettivo pregiudizio derivante dalla cessazione della locazione.

Conclusioni

Francesca e Veronica hanno quindi diritto a ricevere un’indennità pari a 18 mensilità; questa deve essere corrisposta prima del rilascio dei locali. Se ciò non avviene, hanno diritto a rifiutarsi a rilasciare l’immobile, continuando però a pagare il canone di locazione.

Se, inoltre, nell’immobile viene proseguita la loro stessa attività (dallo stesso proprietario o da un nuovo conduttore), Francesca e Veronica hanno anche diritto di percepire l’indennità supplettiva di ulteriori 18 mensilità.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.