In caso di locazione di un appartamento che fa parte di un condominio, come avviene la ripartizione delle spese condominiali tra locatore e inquilino? Quali di queste rimangono a carico del primo e quali, invece, devono essere pagate dal secondo?

Prima di dare una risposta, è importante fare una precisazione. Nei confronti del condominio l’obbligo di pagare le spese condominiali grava unicamente e interamente sul proprietario-locatore dell’immobile. Quest’ultimo quindi deve pagare tutte le spese, per poi farsi rimborsare dall’inquilino la quota da lui dovuta. Il proprietario deve quindi pagare tutte le spese al condominio anche se l’inquilino non gli versa la propria quota.

Fatta questa precisazione, bisogna chiarire cosa prevede il contratto di locazione per il pagamento delle spese condominiali.

Il conguaglio delle spese condominiali

Il contratto di locazione, di regola, prevede che il conduttore debba pagare al locatore, oltre al canone di locazione, anche le spese condominiali. L’esatto ammontare di queste ultime, però, non è noto in anticipo, in quanto varia di anno in anno. Per questo motivo, di solito, le parti  stabiliscono nel contratto un importo fisso annuale, determinato in misura forfettaria; esse prevedono inoltre il c.d. conguaglio tra tale importo fisso e l’esatto ammontare delle spese condominiali dovuto ogni anno.

Ciò significa che il proprietario deve quantificare le spese condominiali addebitategli dal condominio in forza del riparto consuntivo. Deve poi calcolare e separare la quota delle spese a carico dell’inquilino. Da ultimo, effettua, il conguaglio; dall’importo forfettario prestabilito nel contratto egli sottrae la quota dell’inquilino calcolata per quell’anno. Se l’importo forfettario è superiore, dovrà restituire al conduttore la differenza; viceversa, se è inferiore, dovrà chiedergli una integrazione.

Per effettuare correttamente il conguaglio è quindi fondamentale stabilire quali spese condominiali sono a carico dell’inquilino. Bisogna quindi conoscere i criteri di ripartizione delle medesime stabiliti dalla legge.

La ripartizione delle spese condominiali secondo la legge sull’equo canone

La regola generale in materia è contenuta nell’articolo 9 della legge sull’equo canone (legge n. 392/1978). Questa norma è applicabile a tutti i tipi di locazione: abitative, commerciali, professionali e industriali. Essa prevede che devono essere interamente pagate dal conduttore le spese condominiali che riguardano:

• il servizio di pulizia;
• il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
• la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e dell’aria condizionata;
• lo spurgo dei pozzi neri;
• la fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portierato sono a carico del conduttore nella misura del 90%.; il restante 10% è carico del locatore.

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione dettagliata delle spese poste a suo carico, con la specificazione dei criteri di ripartizione. Egli ha anche diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

La ripartizione delle spese condominiali secondo le tabelle concordate dalle associazioni di categoria

I criteri previsti dalla legge, a volte, possono risultare troppo generici. Sulla base di essi, infatti, può essere difficile individuare le singole voci del consuntivo condominiale che devono essere rimborsate dall’inquilino.

Per rendere più semplice l’operazione, le associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini hanno concordato alcune tabelle. Queste indicano esattamente quali voci del consuntivo sono carico del locatore e quali a carico del conduttore. Ecco come le tabelle concordate ripartiscono le singole spese.

L’ascensore condominiale

Per quanto riguarda l’ascensore condominiale, sono a carico del locatore:

• l’installazione e la manutenzione straordinaria degli impianti;
• l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge.

Spettano, invece, al conduttore:

• la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni;
• il consumo di energia elettrica per la forza motrice e l’illuminazione dell’impianto;
• le ispezioni e i collaudi.

Illuminazione, citofoni, allarme e TV

Il locatore deve sostenere le spese di installazione e sostituzione dell’impianto di illuminazione, di quello di allarme e dei citofoni. Egli deve anche farsi carico delle spese di installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato. Tutte le spese di manutenzione ordinaria di questi impianti devono essere pagate dal conduttore.

Riscaldamento, condizionamento d’aria e produzione d’acqua calda

Per quanto riguarda il riscaldamento, il condizionamento dell’aria e la produzione di acqua calda, sono a carico del locatore le spese di installazione e sostituzione dei relativi impianti e quelle per il loro adeguamento a leggi e regolamenti. Sono a carico del conduttore, invece, quelle per: la manutenzione ordinaria e la pulizia annuale degli impianti e dei filtri; la messa a riposo stagionale; la lettura dei contatori; l’acquisto del combustibile; i consumi di forza motrice; l’energia elettrica e l’acqua.

Parti comuni

Per quanto riguarda le parti comuni, sono sostenute dal locatore le spese per:

• la sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico;
• la manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari;
• quella della rete di fognatura;
• la sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere;
• l’installazione e sostituzione di serrature;
• l’installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.

Devono essere pagate dal conduttore le spese per:

• la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetti e lastrici solari;
• quella della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e dei pozzetti;
• la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;
• il consumo di acqua e di energia elettrica per le parti comuni;
• la manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati;
• quella ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini tappeti, guide e altro materiale di arredo.

Portierato

Il trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi i contributi previdenziali e assicurativi, l’accantonamento della liquidazione, la tredicesima, i premi, le ferie e le indennità varie come da C.C.N.L. sono a carico del locatore per il 10% e a carico del conduttore per il 90%.

————————–

Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.