La legge prevede che i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo abbiano una durata minima inderogabile. Sotto questo aspetto, l’autonomia delle parti incontra un limite invalicabile; se infatti esse stabiliscono una durata minima inferiore a quella legale, la relativa clausola contrattuale è nulla e viene automaticamente sostituita dalla legge.

Questa regola serve per tutelare la stabilità del rapporto a vantaggio soprattutto della parte più debole, cioè dell’inquilino; si vuole infatti consentire a quest’ultimo di avere un’abitazione per un determinato periodo minimo di tempo, che varia a seconda delle esigenze.

Ma qual è la durata minima del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo?

Sul punto la legge prevede una regola generale per tutti i contratti il cui contenuto è stabilito liberamente dalle parti. Si prevede poi una durata minima più breve per i contratti c.d. concertati. Vi sono infine altre figure contrattuali specifiche che possono avere una durata ancora inferiore.

La durata “standard” della locazione di immobili ad uso abitativo. Il modello c.d. libero

L’articolo 2 della Legge n. 431 del 1998 stabilisce la durata minima dei contratti di locazione a contenuto libero;

la durata minima di un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo è di quattro anni, rinnovabile per altri quattro anni.

Salvo specifici casi espressamente previsti dalla legge, non è quindi possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata inferiore ai quattro anni. Di conseguenza, al di fuori di questi casi, se le parti stabiliscono una durata inferiore a quattro anni, il contratto si intende stipulato comunque per quattro anni. La stessa cosa avviene se le parti non indicano alcuna durata.

Il rinnovo alla prima scadenza

Trascorsi quattro anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Con l’approssimarsi di questa prima scadenza, tuttavia, ciascuna delle parti può impedire il rinnovo automatico; può infatti comunicare disdetta all’altra parte con raccomanda a.r. o pec da inviare con un preavviso di almeno sei mesi.

Tuttavia, mentre il conduttore può liberamente dare disdetta, il locatore non gode di altrettanta libertà. Egli infatti può dare disdetta alla prima scadenza solo in casi particolari:

1. quando vuole destinare l’immobile per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (genitori, figli, nipoti in linea retta, fratelli o sorelle);
2. se è un ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto che intende destinare l’immobile all’esercizio di attività aventi dette finalità e offra al conduttore un altro immobile idoneo;
3. se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di lavori indispensabili;
5. quando l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione per realizzare nuove costruzioni; oppure se si tratta di immobile all’ultimo piano e il proprietario intende effettuare sopraelevazioni e per ragioni tecniche è necessario lo sgombero dell’immobile;
6. quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e  non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre alla propria abitazione; in tal caso il conduttore ha un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile

Il rinnovo alle scadenze successive

In mancanza di disdetta alla prima scadenza, il contrato si rinnova per altri quattro anni, per una durata complessiva di otto anni.

Alla seconda scadenza vi sono diverse alternative. Innanzitutto, se una delle parti vuole interrompere il rapporto, è sufficiente che comunichi disdetta all’altra almeno sei mesi prima con raccomandata o pec. Diversamente, nel silenzio delle parti, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni precedentemente concordate.

Vi è poi una terza possibilità. Ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni; in tal caso, deve comunicare almeno sei mesi prima della scadenza all’altra parte la propria intenzione con lettera raccomandata o con pec. La parte interpellata deve poi rispondere a mezzo raccomandata entro sessanta giorni. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.

In ogni caso, indipendentemente dalla scadenza del contratto, il conduttore può sempre recedere in qualsiasi momento, con preavviso di sei mesi, se ricorrono gravi motivi.

La durata della locazione di immobili ad uso abitativo nei contratti c.d. concertati

In alternativa al modello libero di locazione, vi è poi quello c.d. concertato. In tal caso, le condizioni del contratto, incluso l’ammontare del canone non sono stabiliti liberamente dalle parti; esse sono invece definite sulla base degli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.

I contratti concertati a livello locale devono avere una durata minima di tre anni.

Alla prima scadenza, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni. Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza solo nelle ipotesi già viste sopra per i contratti c.d. liberi. Anche per la seconda scadenza, valgono le stesse regole viste per i contratti c.d liberi.

La locazione di immobili ad uso abitativo di natura transitoria

In alcuni specifici casi espressamente previsti dalla legge è possibile stipulare contratti aventi durata minima inferiore rispetto a quelli sopra indicati.

Innanzitutto, vi sono i contratti di locazione di natura transitoria (art. 5, comma 1, della L. n. 431 del 1998). In questi casi, l’esigenza transitoria deve essere specificata in una apposita clausola del contratto; se tale esigenza riguarda il conduttore, bisogna anche fornirne la prova, allegando al contratto apposita documentazione. L’esigenza transitoria può derivare, ad esempio, dall’attività lavorativa del conduttore che ne abbia determinato il temporaneo trasferimento nel comune in cui si trova l’immobile.

La durata di questi contratti non può essere inferiore al mese e non può essere superiore ai diciotto mesi. Alla scadenza pattuita il contratto cessa di avere effetto senza necessità di disdetta.

I contratti di locazione per gli studenti

Un particolare tipo di locazione transitoria è il contratto per studenti universitari (articolo 5, commi 2 e 3, della L. n. 431 del 1998). Questo tipo di contratti ha una durata minima superiore agli altri di natura transitoria. Essi infatti possono essere stipulati per un periodo minimo di sei mesi e un periodo massimo di tre anni.

Le locazioni brevi per finalità turistiche

Con le locazioni brevi per finalità turistiche il locatore affitta il proprio immobile per brevi periodi (un fine settimana, una settimana, un mese, ecc…) per esigenze turistiche del conduttore. In questi ultimi anni, questo tipo di contratti ha avuto un incremento notevole, soprattutto grazie a piattaforme “on line” (Airbnb, Booking, ecc…) che hanno moltiplicato le occasioni di incontro tra domanda e offerta.

I limiti di durata minima sopra previsti non si applicano alle locazioni brevi con finalità turistiche. Queste quindi possono avere durata anche di un solo giorno o un week end e di regola non hanno durata superiore ai trenta giorni.

Un consiglio

Se sei proprietario di un immobile e intendi concederlo in locazione per un breve periodo di tempo, consulta sempre preventivamente un professionista o una associazione di categoria.

Qualora il contratto non sia redatto nel modo corretto, infatti, la sua durata potrebbe non essere così breve come avevi previsto (un mese, sei mesi, un anno, ecc…). Il mancato rispetto dei rigidi criteri stabiliti dalla legge determina la nullità della clausola sulla durata; in tal caso, si applicherebbe automaticamente la durata legale di quattro anni.