• sciogliere il contratto preliminare e ottenere un risarcimento;
• pretendere il trasferimento di proprietà dell’immobile e il pagamento del prezzo.

Prima di approfondire queste soluzioni, è utile vedere come si articola la compravendita di immobili.
Come funziona la compravendita di un immobile? Il preliminare e il rogito.

La compravendita di un immobile ruota intorno a due fasi principali: la firma del contratto preliminare (il compromesso) e la successiva stipula del contratto definitivo (il rogito notarile). La firma del compromesso avviene nel momento in cui venditore e acquirente terminano le trattative con il raggiungimento di un accordo sul prezzo. Con il preliminare essi si obbligano a concludere un futuro contratto definitivo di vendita; soltanto con quest’ultimo il venditore trasferirà la proprietà dell’immobile e l’acquirente gli pagherà il prezzo. Nel compromesso essi stabiliscono anche la data entro la quale stipuleranno il rogito.

Perché firmare un contratto preliminare? Non è più semplice stipulare subito il rogito?

La stipulazione immediata del rogito, senza la precedente firma di un contratto preliminare, è senz’altro più semplice; però, avviene molto raramente. Affinché sia possibile, infatti, è necessario che, al termine delle trattative, l’acquirente abbia già tutto il denaro necessario per pagare l’intero prezzo concordato. Di solito, invece, non ne ha a sufficienza e deve farselo prestare da una banca. Tra il momento in cui chiede il prestito e quello in cui la banca gli eroga i fondi trascorrono settimane o mesi. L’acquirente corre quindi il rischio che, durante questo intervallo di tempo, il proprietario dell’immobile trovi un altro compratore. Come può quindi tutelarsi?

Una soluzione potrebbe essere firmare immediatamente il rogito, ma senza pagare subito il prezzo. Il pagamento avverrebbe in un momento successivo, quando la banca erogherà il prestito. Questa soluzione, tuttavia, sarebbe molto onerosa e rischiosa per il venditore. L’acquirente, infatti, una volta stipulato il rogito e ottenuta così la proprietà dell’immobile, potrebbe poi non pagare il prezzo.

E’ quindi meglio firmare innanzitutto il preliminare e poi il rogito. Il primo, infatti, impedisce al venditore di cedere ad altri l’immobile e consente al compratore di avere il tempo necessario per procurarsi i soldi. In questo modo, il pagamento del prezzo, avvenendo al momento del rogito, sarebbe contestuale e non successivo al trasferimento della proprietà. In questo modo verrebbe tutelato anche il venditore.

Dopo la firma del preliminare, potrebbe però verificarsi il problema visto all’inizio; potrebbe cioè succedere che una delle parti non stipuli il rogito notarile. Come già detto, in questo caso ci sono due soluzioni.

Lo scioglimento del contratto preliminare. Il risarcimento del danno e la caparra confirmatoria

La prima soluzione è quella di sciogliere il contratto preliminare e rinunciare alla compravendita. Se una delle parti si rifiuta di stipulare il rogito, viola un preciso obbligo contrattuale assunto con il preliminare. L’altra parte può quindi ottenere la risoluzione per inadempimento di quest’ultimo contratto e chiedere il risarcimento dei danni. In questo caso, dovrà dimostrare di aver subito un danno e quantificarlo. Ad esempio, in caso di inadempimento del venditore, il compratore che ha ottenuto un prestito dalla banca, potrà chiedergli il rimborso delle spese che ha dovuto sostenere per ottenere il mutuo.

In alternativa alla risoluzione e alla conseguente richiesta di risarcimento dei danni, è possibile un’altra soluzione più semplice e immediata. Questa presuppone che, al momento della firma del contratto preliminare, l’acquirente abbia versato al venditore la c.d. caparra confirmatoria. Se le parti stipulano il rogito, la somma versata come caparra, viene calcolata come anticipo sul prezzo. Se, invece, una delle parti viola l’impegno preso e non firma il rogito, l’altra può recedere dal contratto preliminare e ottenere la caparra. In particolare, in caso di inadempimento del compratore, il venditore recede dal preliminare e trattiene la caparra ricevuta; viceversa, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente, oltre a recedere, ha diritto di pretendere il doppio della caparra versata.

L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il rogito

Sempre nel caso in cui una delle parti venga meno all’obbligo di stipulare il rogito, l’altra parte può comunque pretendere l’adempimento. Può cioè intimare di stipulare il contratto definitivo entro un determinato termine. Se l’inadempimento persiste anche dopo la scadenza del termine, la parte adempiente può agire in giudizio; in questo modo può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Questo tipo di azione si chiama esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Se, pertanto, il venditore si rifiuta di stipulare il rogito, l’acquirente può agire in giudizio nei suoi confronti per ottenere una sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile; in tal caso, deve comunque offrire il pagamento del prezzo.

Conclusione

Se decidete di acquistare o vendere casa, è meglio che un consulente immobiliare vi assista. La compravendita di un immobile, infatti, è un procedimento articolato, che può nascondere diverse insidie. Potreste infatti trovarvi di fronte non solo all’improvviso rifiuto della banca di concedere il prestito al compratore, ma anche a impreviste irregolarità edilizie o difformità catastali dell’immobile.

Se vi trovate di fronte a uno di questi ostacoli, valutate attentamente le diverse opzioni che avete. A volte è possibile insistere per ottenere il trasferimento della proprietà. Altre volte, invece, no. In queste situazioni è utile farsi aiutare da un professionista.

In ogni caso, prima della firma del preliminare, è sempre importante valutare l’affidabilità della persona con la quale trattate e analizzare attentamente la documentazione relativa all’immobile.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.

Il 31 gennaio 2020 il Consiglio dei ministri n. 27/2020 ha deliberato lo stato di emergenza sanitaria in Italia per l’epidemia da coronavirus.

Successivamente, l’11 marzo 2020 l’Organizzazione Mondiale per la Sanità ha dichiarato lo stato di “pandemia” per il virus COVID-19.

Questa situazione di emergenza sanitaria ha avuto un impatto molto importante sui rapporti commerciali.

In molti casi, il blocco delle attività produttive (c.d. lockdown) ha reso, infatti, più difficoltoso, se non addirittura impossibile, adempiere agli obblighi contrattuali.

Per capire quali potrebbero essere le conseguenze di una simile situazione, bisogna riassumere i principi generali previsti dal codice civile in materia di obbligazioni:

1. Il debitore che non esegue la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 cod. civ.).
2. L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile (art. 1256, comma 1, cod. civ.).
3. Se l’impossibilità è solo temporanea, finché questa perdura il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento (art. 1256, comma 2, cod. civ.).

L’applicazione di questi principi ai singoli casi consente di accertare concretamente se lo stato di “pandemia” possa esonerare da responsabilità il debitore inadempiente.

Se si dimostra, infatti, che lo stato di pandemia ha avuto una portata tale da impedire definitivamente l’esecuzione della prestazione dedotta nell’obbligazione, questa si estingue.

Se invece la pandemia ha avuto un impatto solo temporaneo sull’esecuzione della prestazione, il debitore non sarebbe considerato responsabile del ritardo. In questo caso, egli rimarrebbe comunque obbligato ad eseguire la prestazione, non appena possibile.

La risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione

In molti casi la pandemia da coronavirus ha causato la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Qualora la prestazione sia diventata totalmente impossibile per una causa non imputabile al debitore, il contratto si risolve di diritto e quanto già corrisposto dovrebbe essere restituito (art. 1463 cod.civ.)

La causa non imputabile al debitore che rende impossibile la sua prestazione può essere il fermo delle attività produttive deciso con decreto governativo in conseguenza del coronavirus.

Ad esempio, si prenda il caso di due aziende che il 15 febbraio 2020 abbiano stipulato un contratto di vendita di un certo quantitativo di componenti elettronici da consegnare entro il termine essenziale del 15 marzo 2020.

Il fermo dell’attività produttiva della venditrice per effetto di un decreto del Governo potrebbe impedirle di rispettare il termine di consegna.

In questo caso, la venditrice non sarebbe responsabile dell’inadempimento, in quanto la propria prestazione è divenuta impossibile per una causa di cui non è responsabile.

Naturalmente, prima di giungere a questa conclusione, bisognerà esaminare attentamente tutte le circostanze del singolo caso concreto.

La risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione

Il coronavirus ha anche spesso causato la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione.

Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti diventa eccessivamente onerosa a causa di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la medesima parte può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1467, comma 1, cod. civ.).

Ad esempio, si prenda il caso di una locazione di un immobile ad uso commerciale, nella quale il conduttore abbia dovuto chiudere la propria attività a causa di un decreto emanato dal Governo in conseguenza del coronavirus.

In tal caso, il conduttore potrebbe chiedere la risoluzione del contratto, invocando l’eccessiva onerosità sopravvenuta del pagamento del canone.

Il conduttore dovrebbe quindi dimostrare che, a causa della pandemia, l’ammontare del canone è diventato eccessivamente oneroso rispetto al limitato godimento dell’immobile.

Per valutare la sussistenza dell’eccessiva onerosità, potrebbe essere necessario prendere in considerazione non solo i mesi di chiusura dell’attività, ma anche il successivo periodo di durata residua del contratto.

Occorrerà quindi valutare, caso per caso, se l’emergenza sanitaria e i conseguenti provvedimenti restrittivi abbiano determinato un aggravio patrimoniale per il conduttore, tale da alterare sostanzialmente l’originario rapporto contrattuale, facendo diminuire o cessare l’utilità della controprestazione (il godimento dell’immobile).

In ogni caso, la parte che avrebbe dovuto ricevere la prestazione divenuta eccessivamente onerosa (il locatore) potrebbe evitare la risoluzione del contratto, offrendo all’altra (il conduttore) di modificarne le condizioni (art. 1467, comma 2, cod. civ.).

La pandemia da coronavirus come causa di forza maggiore

In linea generale, la pandemia da coronavirus potrebbe essere invocata come causa di forza maggiore che determina lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Più precisamente, la parte inadempiente potrebbe liberarsi da responsabilità, dimostrando che il proprio inadempimento è stato causato da una forza maggiore.

La forza maggiore comprende avvenimenti straordinari e imprevedibili, estranei alla sfera di controllo della parte contrattuale (art. 1467 cod. civ.).

Bisogna quindi accertare se, nel singolo caso concreto, la pandemia da coronavirus possa essere considerata una forza maggiore che ha impedito alla parte di eseguire la propria prestazione.

Non c’è dubbio che la pandemia sia un evento del tutto straordinario ed estraneo alla sfera di controllo del singolo.

Per quanto riguarda l’imprevedibilità, bisogna fare riferimento al momento della stipulazione del contratto.

Più precisamente, se al momento della conclusione del contratto una persona media, che si trovasse nelle medesime condizioni dell’obbligato, non avrebbe potuto prevedere il verificarsi dell’evento pandemia, allora quest’ultima va considerata forza maggiore.

Da ultimo, si segnala che, con circolare n. 238/13 del 1° aprile 2020, il Ministero per lo sviluppo economico ha attribuito alle Camere di Commercio il compito di rilasciare, su specifica richiesta delle imprese, una dichiarazione attestante la forza maggiore qualificata dall’epidemia in atto e dalle conseguenti restrizioni imposte dalle autorità nazionali.