Questa regola serve per tutelare la stabilità del rapporto a vantaggio soprattutto della parte più debole, cioè dell’inquilino; si vuole infatti consentire a quest’ultimo di avere un’abitazione per un determinato periodo minimo di tempo, che varia a seconda delle esigenze.

Ma qual è la durata minima del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo?

Sul punto la legge prevede una regola generale per tutti i contratti il cui contenuto è stabilito liberamente dalle parti. Si prevede poi una durata minima più breve per i contratti c.d. concertati. Vi sono infine altre figure contrattuali specifiche che possono avere una durata ancora inferiore.

La durata “standard” della locazione di immobili ad uso abitativo. Il modello c.d. libero

L’articolo 2 della Legge n. 431 del 1998 stabilisce la durata minima dei contratti di locazione a contenuto libero;

la durata minima di un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo è di quattro anni, rinnovabile per altri quattro anni.

Salvo specifici casi espressamente previsti dalla legge, non è quindi possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata inferiore ai quattro anni. Di conseguenza, al di fuori di questi casi, se le parti stabiliscono una durata inferiore a quattro anni, il contratto si intende stipulato comunque per quattro anni. La stessa cosa avviene se le parti non indicano alcuna durata.

Il rinnovo alla prima scadenza

Trascorsi quattro anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Con l’approssimarsi di questa prima scadenza, tuttavia, ciascuna delle parti può impedire il rinnovo automatico; può infatti comunicare disdetta all’altra parte con raccomanda a.r. o pec da inviare con un preavviso di almeno sei mesi.

Tuttavia, mentre il conduttore può liberamente dare disdetta, il locatore non gode di altrettanta libertà. Egli infatti può dare disdetta alla prima scadenza solo in casi particolari:

1. quando vuole destinare l’immobile per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (genitori, figli, nipoti in linea retta, fratelli o sorelle);
2. se è un ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto che intende destinare l’immobile all’esercizio di attività aventi dette finalità e offra al conduttore un altro immobile idoneo;
3. se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di lavori indispensabili;
5. quando l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione per realizzare nuove costruzioni; oppure se si tratta di immobile all’ultimo piano e il proprietario intende effettuare sopraelevazioni e per ragioni tecniche è necessario lo sgombero dell’immobile;
6. quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e  non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre alla propria abitazione; in tal caso il conduttore ha un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile

Il rinnovo alle scadenze successive

In mancanza di disdetta alla prima scadenza, il contrato si rinnova per altri quattro anni, per una durata complessiva di otto anni.

Alla seconda scadenza vi sono diverse alternative. Innanzitutto, se una delle parti vuole interrompere il rapporto, è sufficiente che comunichi disdetta all’altra almeno sei mesi prima con raccomandata o pec. Diversamente, nel silenzio delle parti, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni precedentemente concordate.

Vi è poi una terza possibilità. Ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni; in tal caso, deve comunicare almeno sei mesi prima della scadenza all’altra parte la propria intenzione con lettera raccomandata o con pec. La parte interpellata deve poi rispondere a mezzo raccomandata entro sessanta giorni. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.

In ogni caso, indipendentemente dalla scadenza del contratto, il conduttore può sempre recedere in qualsiasi momento, con preavviso di sei mesi, se ricorrono gravi motivi.

La durata della locazione di immobili ad uso abitativo nei contratti c.d. concertati

In alternativa al modello libero di locazione, vi è poi quello c.d. concertato. In tal caso, le condizioni del contratto, incluso l’ammontare del canone non sono stabiliti liberamente dalle parti; esse sono invece definite sulla base degli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.

I contratti concertati a livello locale devono avere una durata minima di tre anni.

Alla prima scadenza, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni. Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza solo nelle ipotesi già viste sopra per i contratti c.d. liberi. Anche per la seconda scadenza, valgono le stesse regole viste per i contratti c.d liberi.

La locazione di immobili ad uso abitativo di natura transitoria

In alcuni specifici casi espressamente previsti dalla legge è possibile stipulare contratti aventi durata minima inferiore rispetto a quelli sopra indicati.

Innanzitutto, vi sono i contratti di locazione di natura transitoria (art. 5, comma 1, della L. n. 431 del 1998). In questi casi, l’esigenza transitoria deve essere specificata in una apposita clausola del contratto; se tale esigenza riguarda il conduttore, bisogna anche fornirne la prova, allegando al contratto apposita documentazione. L’esigenza transitoria può derivare, ad esempio, dall’attività lavorativa del conduttore che ne abbia determinato il temporaneo trasferimento nel comune in cui si trova l’immobile.

La durata di questi contratti non può essere inferiore al mese e non può essere superiore ai diciotto mesi. Alla scadenza pattuita il contratto cessa di avere effetto senza necessità di disdetta.

I contratti di locazione per gli studenti

Un particolare tipo di locazione transitoria è il contratto per studenti universitari (articolo 5, commi 2 e 3, della L. n. 431 del 1998). Questo tipo di contratti ha una durata minima superiore agli altri di natura transitoria. Essi infatti possono essere stipulati per un periodo minimo di sei mesi e un periodo massimo di tre anni.

Le locazioni brevi per finalità turistiche

Con le locazioni brevi per finalità turistiche il locatore affitta il proprio immobile per brevi periodi (un fine settimana, una settimana, un mese, ecc…) per esigenze turistiche del conduttore. In questi ultimi anni, questo tipo di contratti ha avuto un incremento notevole, soprattutto grazie a piattaforme “on line” (Airbnb, Booking, ecc…) che hanno moltiplicato le occasioni di incontro tra domanda e offerta.

I limiti di durata minima sopra previsti non si applicano alle locazioni brevi con finalità turistiche. Queste quindi possono avere durata anche di un solo giorno o un week end e di regola non hanno durata superiore ai trenta giorni.

Un consiglio

Se sei proprietario di un immobile e intendi concederlo in locazione per un breve periodo di tempo, consulta sempre preventivamente un professionista o una associazione di categoria.

Qualora il contratto non sia redatto nel modo corretto, infatti, la sua durata potrebbe non essere così breve come avevi previsto (un mese, sei mesi, un anno, ecc…). Il mancato rispetto dei rigidi criteri stabiliti dalla legge determina la nullità della clausola sulla durata; in tal caso, si applicherebbe automaticamente la durata legale di quattro anni.

In linea generale, con il contratto di locazione una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra (il conduttore) una cosa mobile o immobile per un certo tempo, verso un determinato corrispettivo (il canone di locazione).

Gli obblighi fondamentali derivanti dal contratto di locazione

Per effetto della stipulazione del contratto di locazione le parti si assumono una serie di obblighi reciproci. Tra questi, i due principali sono: per il locatore, l’obbligo di far godere il bene al conduttore per il periodo di tempo concordato; per il conduttore, l’obbligo di pagare il canone di locazione alle scadenze pattuite.

Quando il contratto ha ad oggetto un bene immobile (come, ad esempio, un appartamento, un negozio, un magazzino, un box) la locazione è definita, appunto, immobiliare. Quest’ultima ha una durata minima prevista dalla legge; di regola, questa è di quattro anni per le locazioni abitative e di sei anni per le locazioni di immobili ad uso diverso. In alcuni casi, inoltre, le locazioni delle abitazioni possono avere durata inferiore a quattro anni. Vi sono infine alcune locazioni (ad esempio quelle per l’esercizio dell’attività alberghiera) che hanno una durata minima di nove anni.

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Per un approfondimento sulla durata delle locazioni degli immobili ad uso commerciale leggi Locazione di immobili industriali e commerciali: durata, disdetta e recesso

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In cambio del diritto di godere del bene, il conduttore (o inquilino) deve pagare al locatore un corrispettivo, denominato canone di locazione. Di regola, le parti concordano un importo annuo, che il conduttore può pagare o in 12 rate anticipate mensili oppure in 4 rate anticipate trimestrali.

Uno dei problemi più frequenti nelle locazioni di immobili riguarda proprio il pagamento del canone. A volte, infatti, il conduttore paga in ritardo oppure non paga del tutto. In questi casi, il locatore che strumenti ha per far valere i propri diritti?

Il mancato pagamento del canone di locazione

L’art. 5 della legge n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Di conseguenza,

se il conduttore non paga il canone di locazione, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e pretendere la restituzione dell’immobile, oltre al pagamento dei canoni non pagati.

A questo scopo, egli può proporre apposite procedure giudiziali. Innanzitutto può agire per la convalida di sfratto per morosità e ottenere così un’ordinanza del Giudice che dichiari la risoluzione del contratto e ordini il rilascio dell’immobile. Successivamente, se il conduttore non adempie spontaneamente all’ordine del Giudice, può procedere con l’esecuzione di rilascio mediante Ufficiale Giudiziario. Da ultimo, insieme alla convalida o successivamente, può chiedere e ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il conduttore per il pagamento dei canoni non pagati.

La convalida di sfratto per morosità

Questa procedura consente al locatore di far valere la risoluzione del contratto e ottenere un provvedimento del Giudice che ordini la liberazione dell’immobile. In tal caso, il locatore notifica all’inquilino moroso un atto, con il quale gli intima sfratto per morosità e lo cita a comparire in udienza davanti al Giudice.

All’udienza, il Giudice accerta che vi siano tutte le condizioni per emettere l’ordinanza di convalida; deve quindi verificare l’esistenza di un contratto scritto, firmato da entrambe le parti e regolarmente registrato. Egli deve poi accertare la sussistenza della morosità. A questo scopo, il legale del locatore deve attestare in udienza che la morosità persiste.

In presenza di tutti questi elementi, il Giudice emette ordinanza con la quale convalida lo sfratto; con lo stesso provvedimento assegna al conduttore un termine entro il quale questi dovrà rilasciare l’immobile. Nella prassi del Tribunale di Milano, il termine è, di regola, di 30 giorni decorrenti dall’udienza di convalida. Trascorso il termine, il locatore può agire in via esecutiva.

L’ordinanza del Giudice determina la risoluzione del contratto di locazione.

Il termine di grazia

Il conduttore, per evitare che il Giudice convalidi lo sfratto, può comparire all’udienza e pagare i canoni arretrati; in tal caso, il Giudice prende atto del pagamento ed estingue la procedura.

In alternativa, se si tratta di locazione ad uso abitativo, il conduttore comparso in udienza può chiedere che gli venga concesso un termine per sanare la morosità. Di regola, salvo casi particolari, il Tribunale di Milano concede un termine di 90 giorni.

In tal caso, il Giudice fissa un’altra udienza successiva alla scadenza del termine, per verificare l’avvenuto pagamento. Alla nuova udienza, il Giudice, se accerta che tutti i canoni sono stati pagati, dichiara l’estinzione della procedura; diversamente, se accerta che la morosità sussiste ancora, emette ordinanza di convalida di sfratto.

L’opposizione del conduttore

Il conduttore può anche comparire in udienza e opporsi allo sfratto, contestando la sussistenza della morosità; in tal caso dovrà documentare di aver già pagato tutti i canoni.

Si apre così un giudizio di opposizione, nel quale il Giudice sarà chiamato a decidere sulle questioni a lui sottoposte dal conduttore. In tal caso, comunque, il Giudice, se accerta che la morosità persiste, pronuncia immediatamente ordinanza di rilascio dell’immobile e il giudizio di opposizione prosegue per le altre questioni proposte dalle parti.

Il decreto ingiuntivo per i canoni di locazione non pagati

Il locatore, per far valere il proprio diritto di credito derivante dal mancato pagamento dei canoni, può chiedere, insieme alla convalida dello sfratto, anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per le somme che gli sono dovute. In questo caso, il Giudice, se all’udienza accerta che la morosità persiste, oltre ad emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto, pronuncia anche un decreto con il quale ingiunge al conduttore di pagare una somma pari a tutti i canoni non pagati.

Il locatore può anche chiedere in un momento successivo l’emissione di questo decreto, magari dopo che il conduttore abbia effettivamente rilasciato l’immobile. In tal caso, il procedimento di ingiunzione sarà promosso separatamente rispetto a quello di convalida di sfratto.

L’esecuzione di rilascio dell’immobile

Dopo l’emissione dell’ordinanza di convalida dello sfratto o di rilascio dell’immobile, il conduttore deve liberarlo entro il termine stabilito dal Giudice. In mancanza di liberazione spontanea, alla scadenza del termine il locatore può agire esecutivamente.

In quest’ultimo caso, egli notifica al conduttore un atto di precetto, con il quale gli intima di liberare il bene entro dieci giorni. Scaduto questo termine, consegna gli atti all’Ufficiale Giudiziario che dovrà eseguire l’ordinanza del Giudice. L’Ufficiale comunica quindi al conduttore il giorno in cui si recherà presso l’immobile per chiederne la liberazione. In questa occasione, se il conduttore non ottempera alla richiesta, l’Ufficiale Giudiziario rinvia la procedura a un accesso successivo. Di regola sono necessari più accessi, in occasione dei quali l’Ufficiale si avvale anche dell’ausilio della forza pubblica e di un fabbro. In alcun casi particolari, può anche essere necessaria la presenza di un medico e/o dei servizi sociali.

Alcuni consigli

Chi intende concedere un immobile in locazione, è bene che verifichi preventivamente la solvibilità del potenziale inquilino; ad esempio, gli può chiedere informazioni sulla sua attività lavorativa, magari facendosi consegnare copia delle ultime busta paga.

E’ sempre consigliabile, se possibile, farsi rilasciare una garanzia per il pagamento del canone; a questo scopo lo strumento migliore è una fideiussione bancaria o una polizza assicurativa. Bisogna infatti tener presente che la procedura di sfratto e la successiva esecuzione impiegano tempo, durante il quale l’inquilino, ovviamente, non paga alcun canone. Con questa garanzia il locatore può tutelarsi, almeno in parte, dalla perdita derivante dal mancato incasso del canone durante lo sfratto.

D’altra parte, l’inquino che non riesce a pagare il canone della propria abitazione, magari a causa di una improvvisa difficoltà economica, è bene che contatti il proprietario per cerca di trovare un accordo. In molti Comuni egli può anche accedere al contributo pubblico per la morosità incolpevole; grazie a questo, può ottenere un sostegno per superare il periodo di difficoltà e pagare i canoni dovuti, evitando così di subire lo sfratto. Per quanto riguarda la Regione Lombardia, le informazioni per accedere a questo contributo sono reperibili sul sito web della stessa Regione.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog “I consigli di un civilista”.
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