• sciogliere il contratto preliminare e ottenere un risarcimento;
• pretendere il trasferimento di proprietà dell’immobile e il pagamento del prezzo.

Prima di approfondire queste soluzioni, è utile vedere come si articola la compravendita di immobili.
Come funziona la compravendita di un immobile? Il preliminare e il rogito.

La compravendita di un immobile ruota intorno a due fasi principali: la firma del contratto preliminare (il compromesso) e la successiva stipula del contratto definitivo (il rogito notarile). La firma del compromesso avviene nel momento in cui venditore e acquirente terminano le trattative con il raggiungimento di un accordo sul prezzo. Con il preliminare essi si obbligano a concludere un futuro contratto definitivo di vendita; soltanto con quest’ultimo il venditore trasferirà la proprietà dell’immobile e l’acquirente gli pagherà il prezzo. Nel compromesso essi stabiliscono anche la data entro la quale stipuleranno il rogito.

Perché firmare un contratto preliminare? Non è più semplice stipulare subito il rogito?

La stipulazione immediata del rogito, senza la precedente firma di un contratto preliminare, è senz’altro più semplice; però, avviene molto raramente. Affinché sia possibile, infatti, è necessario che, al termine delle trattative, l’acquirente abbia già tutto il denaro necessario per pagare l’intero prezzo concordato. Di solito, invece, non ne ha a sufficienza e deve farselo prestare da una banca. Tra il momento in cui chiede il prestito e quello in cui la banca gli eroga i fondi trascorrono settimane o mesi. L’acquirente corre quindi il rischio che, durante questo intervallo di tempo, il proprietario dell’immobile trovi un altro compratore. Come può quindi tutelarsi?

Una soluzione potrebbe essere firmare immediatamente il rogito, ma senza pagare subito il prezzo. Il pagamento avverrebbe in un momento successivo, quando la banca erogherà il prestito. Questa soluzione, tuttavia, sarebbe molto onerosa e rischiosa per il venditore. L’acquirente, infatti, una volta stipulato il rogito e ottenuta così la proprietà dell’immobile, potrebbe poi non pagare il prezzo.

E’ quindi meglio firmare innanzitutto il preliminare e poi il rogito. Il primo, infatti, impedisce al venditore di cedere ad altri l’immobile e consente al compratore di avere il tempo necessario per procurarsi i soldi. In questo modo, il pagamento del prezzo, avvenendo al momento del rogito, sarebbe contestuale e non successivo al trasferimento della proprietà. In questo modo verrebbe tutelato anche il venditore.

Dopo la firma del preliminare, potrebbe però verificarsi il problema visto all’inizio; potrebbe cioè succedere che una delle parti non stipuli il rogito notarile. Come già detto, in questo caso ci sono due soluzioni.

Lo scioglimento del contratto preliminare. Il risarcimento del danno e la caparra confirmatoria

La prima soluzione è quella di sciogliere il contratto preliminare e rinunciare alla compravendita. Se una delle parti si rifiuta di stipulare il rogito, viola un preciso obbligo contrattuale assunto con il preliminare. L’altra parte può quindi ottenere la risoluzione per inadempimento di quest’ultimo contratto e chiedere il risarcimento dei danni. In questo caso, dovrà dimostrare di aver subito un danno e quantificarlo. Ad esempio, in caso di inadempimento del venditore, il compratore che ha ottenuto un prestito dalla banca, potrà chiedergli il rimborso delle spese che ha dovuto sostenere per ottenere il mutuo.

In alternativa alla risoluzione e alla conseguente richiesta di risarcimento dei danni, è possibile un’altra soluzione più semplice e immediata. Questa presuppone che, al momento della firma del contratto preliminare, l’acquirente abbia versato al venditore la c.d. caparra confirmatoria. Se le parti stipulano il rogito, la somma versata come caparra, viene calcolata come anticipo sul prezzo. Se, invece, una delle parti viola l’impegno preso e non firma il rogito, l’altra può recedere dal contratto preliminare e ottenere la caparra. In particolare, in caso di inadempimento del compratore, il venditore recede dal preliminare e trattiene la caparra ricevuta; viceversa, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente, oltre a recedere, ha diritto di pretendere il doppio della caparra versata.

L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il rogito

Sempre nel caso in cui una delle parti venga meno all’obbligo di stipulare il rogito, l’altra parte può comunque pretendere l’adempimento. Può cioè intimare di stipulare il contratto definitivo entro un determinato termine. Se l’inadempimento persiste anche dopo la scadenza del termine, la parte adempiente può agire in giudizio; in questo modo può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Questo tipo di azione si chiama esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Se, pertanto, il venditore si rifiuta di stipulare il rogito, l’acquirente può agire in giudizio nei suoi confronti per ottenere una sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile; in tal caso, deve comunque offrire il pagamento del prezzo.

Conclusione

Se decidete di acquistare o vendere casa, è meglio che un consulente immobiliare vi assista. La compravendita di un immobile, infatti, è un procedimento articolato, che può nascondere diverse insidie. Potreste infatti trovarvi di fronte non solo all’improvviso rifiuto della banca di concedere il prestito al compratore, ma anche a impreviste irregolarità edilizie o difformità catastali dell’immobile.

Se vi trovate di fronte a uno di questi ostacoli, valutate attentamente le diverse opzioni che avete. A volte è possibile insistere per ottenere il trasferimento della proprietà. Altre volte, invece, no. In queste situazioni è utile farsi aiutare da un professionista.

In ogni caso, prima della firma del preliminare, è sempre importante valutare l’affidabilità della persona con la quale trattate e analizzare attentamente la documentazione relativa all’immobile.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.

Di fronte a questi numeri si può facilmente capire quanti e quali disagi possono causare i ritardi nel trasporto ferroviario. La questione è di una certa importanza non solo in Italia, ma anche all’estero. La materia è quindi regolata da una specifica legge valida in tutta Europa: il Regolamento UE n. 1371/2007 relativo ai diritti e agli obblighi dei passeggeri nel trasporto ferroviario. Questa legge è stata quindi emanata per tutelare e garantire i diritti di chi viaggia in treno. Ma quali sono questi diritti?

Quali sono i diritti dei passeggeri in caso di treno in ritardo?

In caso di treno in ritardo, i passeggeri possono avere diritto al rimborso del prezzo del biglietto o a un indennizzo, oltre a particolari forme di assistenza.

Bisogna però fare una premessa di ordine generale:

i passeggeri hanno diritto a rimborsi o indennizzi soltanto per i ritardi superiori ai 60 minuti. Per i ritardi inferiori a questo intervallo di tempo non è prevista alcuna forma di risarcimento.

Fatta questa doverosa premessa, vediamo in dettaglio che cosa possono ottenere i passeggeri quando il loro treno subisce un ritardo oltre un’ora.

I rimborsi in caso di treno in ritardo alla partenza

Se il vostro treno è in ritardo sin dalla partenza e se è prevedibile che il ritardo all’arrivo alla destinazione finale sarà superiore a 60 minuti, potete scegliere immediatamente tra due alternative.

La prima prevede il rimborso del prezzo del biglietto. In questo caso potete farvi rimborsare solo la parte di viaggio non ancora effettuata; oppure potete ottenere il rimborso dell’intero viaggio (compresa, cioè, la parte già effettuata) ma solo se questo non risulta più utile per il vostro programma originario. In tal caso, avete anche la possibilità di ritornare al punto di partenza, non appena possibile.

La seconda alternativa è quella di proseguire il viaggio verso la destinazione finale. In questo caso, potete seguire un itinerario alternativo a condizioni di trasporto simili.

Gli indennizzi in caso di treno in ritardo all’arrivo

In mancanza di rimborso del prezzo del biglietto, quando il vostro treno giunge a destinazione con un ritardo superiore ai 60 minuti, avete comunque diritto a un indennizzo. Quest’ultimo non può essere inferiore:

• al 25 % del prezzo del biglietto, in caso di ritardo compreso tra 60 e 119 minuti;
• al 50 % del prezzo del biglietto, in caso di ritardo pari o superiore a 120 minuti.

L’indennizzo è effettuato entro un mese dalla presentazione della relativa domanda.

Se però siete stati informati del ritardo prima dell’acquisto del biglietto, non avete diritto a essere indennizzati.

L’assistenza ai passeggeri

In caso di ritardo del treno, avete diritto ad essere informati della situazione e dell’orario previsto di partenza e di arrivo. Questo è uno specifico obbligo dell’impresa ferroviaria o del gestore della stazione.

Se il ritardo è superiore ai 60 minuti, sono poi previste particolari forme di assistenza.

Queste comprendono, innanzitutto, il diritto di ricevere gratuitamente pasti e bevande in quantità ragionevole, in funzione dei tempi di attesa, se sono disponibili sul treno o nella stazione.

In secondo luogo, se a causa del ritardo è necessario un soggiorno di una o più notti e se è fisicamente possibile, vi deve essere fornita una sistemazione gratuita in albergo e il trasporto tra la stazione ferroviaria e l’albergo.

Infine, se il treno è rimasto bloccato sui binari, avete di diritto al trasporto gratuito tra il treno e la stazione ferroviaria, fino a un punto di partenza alternativo o fino alla destinazione finale del servizio.

In ogni caso, quando il servizio ferroviario non può più essere proseguito, l’impresa ferroviaria organizza il prima possibile servizi di trasporto alternativi per i passeggeri.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.

Il debitore, infatti, potrebbe non avere un patrimonio sufficiente a pagare il proprio debito. Egli può risultare nullatenente; oppure, pur essendo proprietario di beni o di denaro, potrebbe avere accumulato una quantità di debiti per un importo complessivo superiore alla consistenza del proprio patrimonio. Per mezzo della fideiussione il creditore può tutelarsi da questi rischi.

Cos’e’ la fideiussione?

La fideiussione è un contratto con il quale una persona (il fideiussore) si obbliga personalmente nei confronti del creditore, garantendogli l’adempimento dell’obbligo del debitore. In questo modo, se il debitore non paga la somma dovuta, il creditore può pretendere il pagamento dal garante/fideiussore.

La garanzia offerta da quest’ultimo è personale. Egli quindi risponde del debito con tutto il suo patrimonio. Il vantaggio per il creditore è evidente; grazie alla fideiussione può, infatti, soddisfare il proprio credito sia attraverso il patrimonio del debitore, sia attraverso quello del garante. Nel caso in cui né il debitore, né il garante paghino quanto dovuto al creditore, quest’ultimo può pignorare sia i beni del primo, sia quelli del secondo.

Una garanzia particolare: la fideiussione omnibus

La fideiussione c.d. omnibus è un tipo di garanzia particolarmente favorevole per il creditore. Con essa, infatti, il fideiussore assume l’obbligo di pagare non solo i debiti esistenti al momento della firma della fideiussione, ma anche tutti quelli che potrebbero sorgere successivamente.

Questo strumento è molto utilizzato nella prassi bancaria. Gli istituti di credito, infatti, concedono spesso una pluralità di prestiti (sotto forma di mutuo, fido bancario, ecc…) al medesimo soggetto, in genere un imprenditore. Questi finanziamenti vengono erogati in momenti differenti. In questi casi, con la fideiussione omnibus la banca ottiene sin dall’inizio un’unica garanzia per tutti i prestiti che erogherà nel corso degli anni al medesimo debitore.

Per tutelare il garante, la legge prevede che la fideiussione “omnibus” è valida soltanto se è espressamente predeterminato l’importo massimo garantito.

La clausola “a prima richiesta”

Di regola, secondo la legge, la fideiussione non è valida se non è valido l’obbligo principale del debitore. In altre parole, se si accerta che nessuna somma è dovuta dal debitore principale, il creditore non può ottenere alcunché neppure dal garante.

Quest’ultimo può sollevare nei confronti del creditore tutte le contestazioni che può sollevare il debitore principale. Egli, quindi, può contestare la richiesta di pagamento che gli viene rivolta dal creditore, affermando che l’obbligo del debitore principale è nullo; in tal caso, potrebbe rifiutarsi di pagare.

A volte però, in deroga a quanto previsto dalla legge, si inserisce nel contratto di fideiussione la clausola “a prima richiesta”. Con questa il fideiussore si impegna a pagare quanto dovuto dal debitore principale sulla basa della semplice richiesta scritta del creditore. Il garante non può quindi sollevare contestazioni; è sufficiente che il creditore gli chieda di pagare l’importo garantito ed egli è obbligato a pagare.

Il vantaggio di questa clausola per il creditore è evidente. Eventuali controversie con il debitore, circa la validità o meno dell’obbligo di quest’ultimo, non gli impediranno di ottenere il pagamento dal garante.

In pratica, quando si utilizza la fideiussione?

L’uso della fideiussione è molto diffuso e si adatta ai contesti più diversi. Innanzitutto, questa garanzia si trova spesso nella prassi bancaria. Come già accennato, infatti, le banche utilizzano la fideiussione per garantire i prestiti erogati ai propri clienti. In questi casi, gli istituti di credito richiedono solitamente fideiussioni “omnibus”, contenenti anche la clausola “a prima richiesta”.

Questa forma di garanzia viene inoltre utilizzata, per fare alcuni esempi, nel commercio internazionale, nelle gare d’appalto e, sempre più spesso, anche nelle locazioni di immobili. In questi casi, il garante è spesso una banca o un’assicurazione.

Fideiussione e appalto

Nel contratto d’appalto le parti a volte stabiliscono che l’impresa appaltatrice, se non adempie ad un determinato obbligo, deve pagare una penale al committente; esse possono, ad esempio, prevedere una penale in caso di ritardo nell’esecuzione dei lavori. In questi casi, il committente può pretendere che l’appalto sia accompagnato da una fideiussione bancaria a proprio favore, a garanzia del pagamento della penale. In pratica, la banca rilascia una fideiussione a favore del committente, con la quale si impegna a pagare la penale dovuta dall’impresa appaltatrice; se quest’ultima non paga la penale, provvederà la banca.

Questo tipo di fideiussione può essere munita della clausola “a prima richiesta”. In questo modo, la banca sarà tenuta a pagare anche se l’appaltatrice contesta l’obbligo di pagare la penale.

Fideiussione e locazione di immobili

La fideiussione è sempre più diffusa anche nel settore della locazione di immobili, in particolare per quelli ad uso commerciale e industriale. In questi casi essa serve per garantire il pagamento dei canoni. Chi concede in locazione un immobile, infatti, corre il rischio che il conduttore non paghi quanto dovuto. E’ vero che in caso di morosità del conduttore, il locatore gli può intimare lo sfratto e ottenere la liberazione dell’immobile. Ciò però avviene di regola dopo diverso tempo, durante il quale egli continua a non percepire il canone di locazione.

Per garantirsi contro questo rischio, il proprietario dell’immobile può subordinare la stipulazione del contratto di locazione al rilascio di una fideiussione a proprio favore da parte di una banca o di una assicurazione; queste ultime cioè si impegnano a pagare al locatore i canoni eventualmente non pagati dal conduttore.

Alcuni consigli

In conclusione, la fideiussione è un contratto di garanzia molto diffuso. In linea generale, chiunque può fare da garante / fideiussore.

Il creditore dovrà però preliminarmente verificare che il fideiussore abbia un patrimonio tale da garantire, appunto, il pagamento dell’obbligo che si assume; se così non fosse, infatti, la garanzia rilasciatagli non gli sarebbe di alcuna utilità.

Il garante, a sua volta, soprattutto nella prassi bancaria, prima di firmare una fideiussione, dovrà fare molta attenzione al contenuto del contratto. In particolare, egli dovrà verificare la natura degli obblighi e l’importo dei debiti che garantisce; accertare se si tratta o meno di una fideiussione “omnibus” e, in tal caso, fare molta attenzione al limite della garanzia prestata; dovrà anche verificare se sia o meno presente la clausola “a prima richiesta”. Più in generale, egli dovrebbe valutare con attenzione il rischio che assume su di sé, anche in considerazione dell’affidabilità del debitore (è un soggetto meritevole della propria fiducia?). In ogni caso, dovrebbe comunque tutelarsi nei confronti di quest’ultimo.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.

Il presupposto del fallimento: l’insolvenza del debitore

Si parla di stato di insolvenza quando il debitore non è più in grado di far fronte ai debiti che ha contratto.

Di regola, quando egli non paga un singolo debito alla scadenza, si parla di inadempimento. Lo stato di insolvenza è una situazione più grave, di generale difficoltà del debitore e si manifesta attraverso una pluralità di inadempimenti.

Le imprese possono contrarre una molteplicità di debiti. Esse infatti hanno necessità di acquistare i prodotti e i servizi per l’esercizio della loro attività; inoltre, si indebitano con le banche per ottenere i finanziamenti che servono per sostenere tutte le spese indispensabili per svolgere la propria attività.

Può accadere che un’impresa, dopo aver accumulato diversi debiti, subisca un calo di fatturato; se questa situazione si protrae per troppo tempo, aggravandosi, l’azienda può raggiungere un “punto di rottura”.

Ciò può accadere quando il suo fatturato e/o il suo patrimonio non è più sufficiente a pagare le somme dovute ai creditori. Il protrarsi di questa situazione può quindi causare una generale incapacità dell’impresa di pagare regolarmente i propri debiti; essa entra così in uno stato di insolvenza.

Il fallimento e le altre procedure concorsuali come rimedi allo stato di insolvenza del debitore

Di fronte a un singolo inadempimento del debitore il creditore può avviare contro quest’ultimo una procedura esecutiva individuale. In tal caso, come già spiegato in un precedente articolo, egli può infatti pignorare i beni del debitore. Quando invece gli inadempimenti di quest’ultimo si moltiplicano e il debitore si viene a trovare in uno stato di insolvenza, lo stesso può essere sottoposto a una procedura esecutiva concorsuale; il fallimento è la più diffusa e importante di queste procedure.

Lo scopo delle procedure concorsuali non è soltanto quello di consentire ai creditori di ottenere il pagamento delle somme loro dovute. Esse servono anche per porre un freno allo stato di insolvenza del debitore e per impedire un suo ulteriore aggravamento.

Il moltiplicarsi degli inadempienti del debitore, infatti, danneggia non solo i suoi creditori, ma anche lo stesso debitore e, più in generale, il mercato in cui egli opera. Per questi motivi, le procedure esecutive concorsuali possono essere attivate su iniziativa non solo del creditore, ma anche dello stesso debitore e, in alcuni casi, del pubblico ministero.

Le procedure concorsuali più importanti sono: il fallimento, il concordato fallimentare, il concordato preventivo, gli accordi di ristrutturazione, la liquidazione coatta amministrativa, l’amministrazione straordinaria. A queste si sono aggiunte più recentemente le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento. Lo scopo di queste ultime è quello di tutelare il debitore; ad oggi esse sono: il piano del consumatore e la liquidazione del patrimonio del debitore. Molte di queste procedure concorsuali sono state oggetto di una recente e radicale riforma, che entrerà pienamente in vigore soltanto nel settembre del 2021.

Le imprese soggette a fallimento

Ognuna delle procedure concorsuali può essere attivata soltanto nei confronti di determinate categorie di debitori. Il fallimento, così come il concordato preventivo, può coinvolgere soltanto gli imprenditori commerciali che si trovino al di sopra della soglia dimensionale prevista dalla legge.

In particolare, può essere soggetto a fallimento soltanto l’imprenditore commerciale che abbia avuto nell’ultimo triennio:

• un attivo patrimoniale annuo non inferiore a € 300.000;
• ricavi lordi annui non inferiori a € 200.000;
• debiti complessivi, anche non scaduti, non inferiori a € 500.000.

La dichiarazione di fallimento

Il Tribunale dichiara con sentenza il fallimento dell’imprenditore commerciale, su richiesta di un creditore, del debitore o del pubblico ministero.

Depositata la richiesta, il Tribunale deve compiere alcuni accertamenti (c.d. istruttoria prefallimentare) per verificare la sussistenza dei presupposti per la dichiarazione di fallimento. In particolare, il Tribunale deve accertare che:

• il debitore sia un imprenditore commerciale con i requisiti dimensionali sopra indicati;
• il debitore si trovi in stato di insolvenza, non sia cioè più in grado di adempiere regolarmente le proprie obbligazioni;
• i debiti scaduti e non pagati, risultanti agli atti dell’istruttoria, siano pari ad almeno € 30.000.

Soltanto in presenza di tutti questi presupposti il Tribunale dichiara il fallimento dell’impresa debitrice; in tal caso, nomina un Giudice Delegato e un Curatore. Il primo ha funzioni di vigilanza e controllo sulla regolarità della procedura; il secondo ha l’amministrazione del patrimonio del fallimento, sotto la vigilanza del Giudice e dei Comitato dei creditori.

La procedura e il pagamento dei creditori

La sentenza di fallimento priva il fallito dell’amministrazione e della disponibilità dei suoi beni; essa inoltre “congela” tutti i suoi rapporti giuridici.

In linea di massima, nel corso della procedura, il Curatore fa un inventario del patrimonio del fallito; vengono poi accertati i debiti di quest’ultimo e il suo patrimonio viene liquidato; da ultimo, il ricavato della liquidazione viene utilizzato per soddisfare i creditori.

All’inizio della procedura, il Curatore avvisa i creditori dell’avvenuta dichiarazione di fallimento e li invita a presentare le richieste di ammissione dei rispettivi crediti. Egli esamina poi le loro domande e le sottopone al Giudice Delegato; quest’ultimo decide quali crediti ammettere al c.d. passivo del fallimento.

Contestualmente, il Curatore liquida il patrimonio del debitore; ciò può avvenire, ad esempio, vendendo all’asta i sui beni mobili o immobili, vendendone il marchio, l’azienda o un ramo di essa. Le somme così ricavate entrano nel c.d. attivo fallimentare e serviranno per pagare, per quanto possibile, i crediti ammessi dal Giudice al c.d. passivo fallimentare.

I crediti vengono infine pagati secondo precisi criteri stabiliti dalla legge. Questa distingue i crediti in due macrocategorie: quelli c.d. privilegiati e quelli c.d. chirografari. I crediti privilegiati hanno diritto di precedenza rispetto a quelli chirografari; questi ultimi vengono infatti pagati soltanto se sono stati precedentemente soddisfatti per intero i crediti privilegiati.

Appartengono a quest’ultima categoria, ad esempio, i crediti da lavoro (stipendio, TFR, ecc…) e quelli garantiti da ipoteca. Purtroppo, accade spesso, che, a causa dell’insufficienza dell’attivo fallimentare, i crediti chirografari vengano pagati solo in minima parte o, addirittura, in alcuni casi non vengano pagati del tutto.

La chiusura della procedura e l’esdebitazione del debitore

Da ultimo, il Tribunale dichiara con decreto la chiusura del fallimento. Contestualmente o successivamente, su richiesta del debitore proposta entro un anno dalla chiusura, il Tribunale può, in alcuni casi, dichiarare l’esdebitazione del debitore persona fisica. In altre parole, se ricorrono le condizioni richieste dalla legge, l’imprenditore fallito (non la società) viene liberato dai debiti residui nei confronti dei creditori ammessi al passivo fallimentare, che non siano stati soddisfatti.

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In questi casi, il creditore che strumenti può utilizzare per ottenere quanto gli spetta? Cosa può fare se il debitore non paga?

Crediti in sofferenza e procedure esecutive

In caso di inadempimento del debitore, il creditore può avviare davanti al Tribunale apposite procedure esecutive per mezzo delle quali può ottenere il pagamento delle somme che gli spettano.

In linea generale, queste procedure si distinguono in due categorie: le procedure esecutive individuali e quelle concorsuali.

Le prime prendono avvio con l’atto di pignoramento su richiesta del creditore. Quest’atto vincola uno o più determinati beni di proprietà del debitore. Nel corso della successiva procedura davanti al Giudice, i beni pignorati serviranno per pagare il creditore.

Le procedure esecutive concorsuali possono essere avviate su richiesta non solo del creditore, ma anche dello stesso debitore o, in alcuni casi, del pubblico ministero. Anch’esse sono dirette da un Giudice, ma, a differenza di quelle individuali, colpiscono indistintamente tutti i beni del debitore, che serviranno per pagare, nei limiti del possibile, i suoi creditori.

Per esigenze di spazio, considerata la vastità dell’argomento, di seguito parleremo delle procedure esecutive individuali, rimandando ad un articolo successivo quelle concorsuali.

I crediti in sofferenza come presupposto delle procedure esecutive individuali

Per avviare una qualsiasi procedura esecutiva individuale è sufficiente la sussistenza di un singolo credito in sofferenza, anche di modico valore. È però necessario che il credito sia esattamente quantificato in un apposito atto: il c.d. titolo esecutivo. Quest’ultimo può essere una cambiale, un assegno o un mutuo ipotecario (titolo esecutivo stragiudiziale); oppure può essere un provvedimento del Giudice, come un decreto ingiuntivo, un’ordinanza di pagamento o una sentenza di condanna (titolo esecutivo giudiziale).

Il creditore, in forza del titolo esecutivo, notifica al debitore l’atto di precetto, con il quale gli intima di pagare entro dieci giorni la somma indicata nel titolo. Dopo la notifica del titolo esecutivo e del precetto, in mancanza di pagamento, egli potrà poi procedere con il pignoramento.

L’avvio delle procedure esecutive individuali: l’atto di pignoramento

Con l’atto di pignoramento, l’Ufficiale Giudiziario, su richiesta del creditore, vincola uno o più determinati beni in esso indicati. Questo atto sottrae tali beni alla libera disponibilità del loro proprietario. Nel corso della successiva procedura esecutiva, possono intervenire anche altri creditori per chiedere il soddisfacimento dei rispettivi crediti in sofferenza.

A seconda della natura del bene pignorato, si possono distinguere tre tipi di procedure esecutive individuali: le esecuzioni mobiliari presso il debitore, le esecuzioni mobiliari presso terzi e le esecuzioni immobiliari.

Le esecuzioni mobiliari presso il debitore

Si parla di esecuzioni mobiliari presso il debitore quando il pignoramento vincola i beni mobili del debitore, che si trovano presso il domicilio di quest’ultimo. Su richiesta del creditore, l’Ufficiale Giudiziario si reca presso l’abitazione, l’ufficio o l’azienda del debitore e pignora i beni di quest’ultimo che rinviene in loco; si può trattare di oggetti di arredamento, autoveicoli o motoveicoli, oggetti d’arte o qualsiasi altro bene mobile che può essere venduto.

Successivamente, nel corso della procedura, su richiesta del creditore, il Giudice dispone la vendita all’asta dei beni pignorati. Con le somme ricavate dalla vendita vengono quindi pagati il creditore che ha chiesto il pignoramento e gli altri che siano eventualmente intervenuti successivamente. In alternativa alla vendita, il Giudice può ordinare che il bene pignorato sia assegnato al creditore che ne faccia richiesta.

Le esecuzioni mobiliari presso terzi

In questo caso vengono pignorati i crediti che il debitore vanta, a sua volta, nei confronti di altri soggetti (i c.d. terzi). L’Ufficiale Giudiziario si reca quindi presso il domicilio di questi ultimi e intima loro di non disporre in alcun modo di tali somme fino all’ordine del Giudice; possono così essere vincolati somme di danaro depositate sul conto corrente del debitore, titoli azionari o quote di fondi di investimento a lui intestati, il suo stipendio o qualsiasi altra somma dovutagli a titolo di retribuzione oppure la sua pensione. Per quanto riguarda lo stipendio e la pensione, la legge prevede che possa essere vincolato un importo non superiore ad un quinto dei medesimi.

Successivamente, nel corso della procedura, il Giudice assegna le somme pignorate al creditore e ordina al terzo (banca, datore di lavoro, ecc…) di pagargliele. Il creditore trasmette quindi l’ordinanza al terzo, che gli paga quanto stabilito dal Giudice.

Le esecuzioni immobiliari

Queste procedure iniziano con il pignoramento dei beni immobili del debitore. In alcuni casi eccezionali, possono avere ad oggetto anche beni di proprietà di terzi; ciò avviene, ad esempio, quando il proprietario dell’immobile ha precedentemente consentito al creditore di iscrivere un’ipoteca sul proprio bene per garantire un debito altrui. In tal caso, se il debitore non paga, il creditore (c.d. creditore ipotecario) ha diritto di pignorare l’immobile.

Dopo la notifica e la trascrizione del pignoramento, nel corso dell’esecuzione forzata, un esperto (il C.T.U.) nominato dal Tribunale effettua la stima del valore dell’immobile; sulla base di questa, il Giudice stabilisce il prezzo base d’asta del bene, che viene messo in vendita e aggiudicato al migliore offerente. In alternativa alla vendita, l’immobile può essere assegnato al creditore che ne faccia richiesta. In caso di vendita, il prezzo ricavato serve per pagare i creditori costituiti nella procedura.

Ma queste procedure sono efficaci per recuperare i crediti in sofferenza?

Questa domanda è di fondamentale importanza e la risposta ad essa è positiva, anche se con alcune precisazioni.

Delle tre procedure sopra descritte, l’esecuzione presso terzi è solitamente quella più adatta per recuperare i crediti in sofferenza di importo non particolarmente elevato; di regola, è quella più veloce e meno costosa e, se il pignoramento va a buon fine, è molto efficace.

Nella maggior parte dei casi, anche l’esecuzione mobiliare presso il debitore è adatta per i crediti di importo meno elevato. Rispetto a quella presso terzi ha però lo svantaggio di comportare costi più elevati; il creditore deve infatti anticipare le spese necessarie per procedere all’asta. A volte, inoltre, i beni pignorati non suscitano l’interesse del mercato; ciò comporta il rischio che l’asta vada deserta o che i beni vengano aggiudicati ad un prezzo molto basso.

Da ultimo, la procedura esecutiva immobiliare è quella più adatta per i crediti di importo più elevato. Anch’essa è molto efficace, anche se rispetto alle altre due comporta tempi più lunghi e spese più elevate da anticipare; queste ultime vengono però recuperate con la vendita dell’immobile. E’ vero che la crisi del mercato immobiliare degli anni passati ha influito sulle aste immobiliari. L’esito di queste ultime, però, dipende dal tipo di immobile e dall’area geografica in cui si trova; per quanto riguarda Milano e la Lombardia, si può dire che le aste giungono generalmente a buon fine, con risultanti, a volte, positivamente soprendenti.

In conclusione, le procedure sopra descritte non garantiscono ai creditori di recuperare interamente le somme loro dovute; esse però costituiscono comunque un valido strumento che consente di ottenere risultati concreti. Se utilizzate con attenzione, infatti, permettono al creditore di recuperare, in tutto o in parte, il proprio credito.

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Il 31 gennaio 2020 il Consiglio dei ministri n. 27/2020 ha deliberato lo stato di emergenza sanitaria in Italia per l’epidemia da coronavirus.

Successivamente, l’11 marzo 2020 l’Organizzazione Mondiale per la Sanità ha dichiarato lo stato di “pandemia” per il virus COVID-19.

Questa situazione di emergenza sanitaria ha avuto un impatto molto importante sui rapporti commerciali.

In molti casi, il blocco delle attività produttive (c.d. lockdown) ha reso, infatti, più difficoltoso, se non addirittura impossibile, adempiere agli obblighi contrattuali.

Per capire quali potrebbero essere le conseguenze di una simile situazione, bisogna riassumere i principi generali previsti dal codice civile in materia di obbligazioni:

1. Il debitore che non esegue la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 cod. civ.).
2. L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile (art. 1256, comma 1, cod. civ.).
3. Se l’impossibilità è solo temporanea, finché questa perdura il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento (art. 1256, comma 2, cod. civ.).

L’applicazione di questi principi ai singoli casi consente di accertare concretamente se lo stato di “pandemia” possa esonerare da responsabilità il debitore inadempiente.

Se si dimostra, infatti, che lo stato di pandemia ha avuto una portata tale da impedire definitivamente l’esecuzione della prestazione dedotta nell’obbligazione, questa si estingue.

Se invece la pandemia ha avuto un impatto solo temporaneo sull’esecuzione della prestazione, il debitore non sarebbe considerato responsabile del ritardo. In questo caso, egli rimarrebbe comunque obbligato ad eseguire la prestazione, non appena possibile.

La risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione

In molti casi la pandemia da coronavirus ha causato la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Qualora la prestazione sia diventata totalmente impossibile per una causa non imputabile al debitore, il contratto si risolve di diritto e quanto già corrisposto dovrebbe essere restituito (art. 1463 cod.civ.)

La causa non imputabile al debitore che rende impossibile la sua prestazione può essere il fermo delle attività produttive deciso con decreto governativo in conseguenza del coronavirus.

Ad esempio, si prenda il caso di due aziende che il 15 febbraio 2020 abbiano stipulato un contratto di vendita di un certo quantitativo di componenti elettronici da consegnare entro il termine essenziale del 15 marzo 2020.

Il fermo dell’attività produttiva della venditrice per effetto di un decreto del Governo potrebbe impedirle di rispettare il termine di consegna.

In questo caso, la venditrice non sarebbe responsabile dell’inadempimento, in quanto la propria prestazione è divenuta impossibile per una causa di cui non è responsabile.

Naturalmente, prima di giungere a questa conclusione, bisognerà esaminare attentamente tutte le circostanze del singolo caso concreto.

La risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione

Il coronavirus ha anche spesso causato la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione.

Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti diventa eccessivamente onerosa a causa di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la medesima parte può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1467, comma 1, cod. civ.).

Ad esempio, si prenda il caso di una locazione di un immobile ad uso commerciale, nella quale il conduttore abbia dovuto chiudere la propria attività a causa di un decreto emanato dal Governo in conseguenza del coronavirus.

In tal caso, il conduttore potrebbe chiedere la risoluzione del contratto, invocando l’eccessiva onerosità sopravvenuta del pagamento del canone.

Il conduttore dovrebbe quindi dimostrare che, a causa della pandemia, l’ammontare del canone è diventato eccessivamente oneroso rispetto al limitato godimento dell’immobile.

Per valutare la sussistenza dell’eccessiva onerosità, potrebbe essere necessario prendere in considerazione non solo i mesi di chiusura dell’attività, ma anche il successivo periodo di durata residua del contratto.

Occorrerà quindi valutare, caso per caso, se l’emergenza sanitaria e i conseguenti provvedimenti restrittivi abbiano determinato un aggravio patrimoniale per il conduttore, tale da alterare sostanzialmente l’originario rapporto contrattuale, facendo diminuire o cessare l’utilità della controprestazione (il godimento dell’immobile).

In ogni caso, la parte che avrebbe dovuto ricevere la prestazione divenuta eccessivamente onerosa (il locatore) potrebbe evitare la risoluzione del contratto, offrendo all’altra (il conduttore) di modificarne le condizioni (art. 1467, comma 2, cod. civ.).

La pandemia da coronavirus come causa di forza maggiore

In linea generale, la pandemia da coronavirus potrebbe essere invocata come causa di forza maggiore che determina lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Più precisamente, la parte inadempiente potrebbe liberarsi da responsabilità, dimostrando che il proprio inadempimento è stato causato da una forza maggiore.

La forza maggiore comprende avvenimenti straordinari e imprevedibili, estranei alla sfera di controllo della parte contrattuale (art. 1467 cod. civ.).

Bisogna quindi accertare se, nel singolo caso concreto, la pandemia da coronavirus possa essere considerata una forza maggiore che ha impedito alla parte di eseguire la propria prestazione.

Non c’è dubbio che la pandemia sia un evento del tutto straordinario ed estraneo alla sfera di controllo del singolo.

Per quanto riguarda l’imprevedibilità, bisogna fare riferimento al momento della stipulazione del contratto.

Più precisamente, se al momento della conclusione del contratto una persona media, che si trovasse nelle medesime condizioni dell’obbligato, non avrebbe potuto prevedere il verificarsi dell’evento pandemia, allora quest’ultima va considerata forza maggiore.

Da ultimo, si segnala che, con circolare n. 238/13 del 1° aprile 2020, il Ministero per lo sviluppo economico ha attribuito alle Camere di Commercio il compito di rilasciare, su specifica richiesta delle imprese, una dichiarazione attestante la forza maggiore qualificata dall’epidemia in atto e dalle conseguenti restrizioni imposte dalle autorità nazionali.