• sciogliere il contratto preliminare e ottenere un risarcimento;
• pretendere il trasferimento di proprietà dell’immobile e il pagamento del prezzo.

Prima di approfondire queste soluzioni, è utile vedere come si articola la compravendita di immobili.
Come funziona la compravendita di un immobile? Il preliminare e il rogito.

La compravendita di un immobile ruota intorno a due fasi principali: la firma del contratto preliminare (il compromesso) e la successiva stipula del contratto definitivo (il rogito notarile). La firma del compromesso avviene nel momento in cui venditore e acquirente terminano le trattative con il raggiungimento di un accordo sul prezzo. Con il preliminare essi si obbligano a concludere un futuro contratto definitivo di vendita; soltanto con quest’ultimo il venditore trasferirà la proprietà dell’immobile e l’acquirente gli pagherà il prezzo. Nel compromesso essi stabiliscono anche la data entro la quale stipuleranno il rogito.

Perché firmare un contratto preliminare? Non è più semplice stipulare subito il rogito?

La stipulazione immediata del rogito, senza la precedente firma di un contratto preliminare, è senz’altro più semplice; però, avviene molto raramente. Affinché sia possibile, infatti, è necessario che, al termine delle trattative, l’acquirente abbia già tutto il denaro necessario per pagare l’intero prezzo concordato. Di solito, invece, non ne ha a sufficienza e deve farselo prestare da una banca. Tra il momento in cui chiede il prestito e quello in cui la banca gli eroga i fondi trascorrono settimane o mesi. L’acquirente corre quindi il rischio che, durante questo intervallo di tempo, il proprietario dell’immobile trovi un altro compratore. Come può quindi tutelarsi?

Una soluzione potrebbe essere firmare immediatamente il rogito, ma senza pagare subito il prezzo. Il pagamento avverrebbe in un momento successivo, quando la banca erogherà il prestito. Questa soluzione, tuttavia, sarebbe molto onerosa e rischiosa per il venditore. L’acquirente, infatti, una volta stipulato il rogito e ottenuta così la proprietà dell’immobile, potrebbe poi non pagare il prezzo.

E’ quindi meglio firmare innanzitutto il preliminare e poi il rogito. Il primo, infatti, impedisce al venditore di cedere ad altri l’immobile e consente al compratore di avere il tempo necessario per procurarsi i soldi. In questo modo, il pagamento del prezzo, avvenendo al momento del rogito, sarebbe contestuale e non successivo al trasferimento della proprietà. In questo modo verrebbe tutelato anche il venditore.

Dopo la firma del preliminare, potrebbe però verificarsi il problema visto all’inizio; potrebbe cioè succedere che una delle parti non stipuli il rogito notarile. Come già detto, in questo caso ci sono due soluzioni.

Lo scioglimento del contratto preliminare. Il risarcimento del danno e la caparra confirmatoria

La prima soluzione è quella di sciogliere il contratto preliminare e rinunciare alla compravendita. Se una delle parti si rifiuta di stipulare il rogito, viola un preciso obbligo contrattuale assunto con il preliminare. L’altra parte può quindi ottenere la risoluzione per inadempimento di quest’ultimo contratto e chiedere il risarcimento dei danni. In questo caso, dovrà dimostrare di aver subito un danno e quantificarlo. Ad esempio, in caso di inadempimento del venditore, il compratore che ha ottenuto un prestito dalla banca, potrà chiedergli il rimborso delle spese che ha dovuto sostenere per ottenere il mutuo.

In alternativa alla risoluzione e alla conseguente richiesta di risarcimento dei danni, è possibile un’altra soluzione più semplice e immediata. Questa presuppone che, al momento della firma del contratto preliminare, l’acquirente abbia versato al venditore la c.d. caparra confirmatoria. Se le parti stipulano il rogito, la somma versata come caparra, viene calcolata come anticipo sul prezzo. Se, invece, una delle parti viola l’impegno preso e non firma il rogito, l’altra può recedere dal contratto preliminare e ottenere la caparra. In particolare, in caso di inadempimento del compratore, il venditore recede dal preliminare e trattiene la caparra ricevuta; viceversa, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente, oltre a recedere, ha diritto di pretendere il doppio della caparra versata.

L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il rogito

Sempre nel caso in cui una delle parti venga meno all’obbligo di stipulare il rogito, l’altra parte può comunque pretendere l’adempimento. Può cioè intimare di stipulare il contratto definitivo entro un determinato termine. Se l’inadempimento persiste anche dopo la scadenza del termine, la parte adempiente può agire in giudizio; in questo modo può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Questo tipo di azione si chiama esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Se, pertanto, il venditore si rifiuta di stipulare il rogito, l’acquirente può agire in giudizio nei suoi confronti per ottenere una sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile; in tal caso, deve comunque offrire il pagamento del prezzo.

Conclusione

Se decidete di acquistare o vendere casa, è meglio che un consulente immobiliare vi assista. La compravendita di un immobile, infatti, è un procedimento articolato, che può nascondere diverse insidie. Potreste infatti trovarvi di fronte non solo all’improvviso rifiuto della banca di concedere il prestito al compratore, ma anche a impreviste irregolarità edilizie o difformità catastali dell’immobile.

Se vi trovate di fronte a uno di questi ostacoli, valutate attentamente le diverse opzioni che avete. A volte è possibile insistere per ottenere il trasferimento della proprietà. Altre volte, invece, no. In queste situazioni è utile farsi aiutare da un professionista.

In ogni caso, prima della firma del preliminare, è sempre importante valutare l’affidabilità della persona con la quale trattate e analizzare attentamente la documentazione relativa all’immobile.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog I consigli di un civilista.

Quando il debitore è proprietario di uno o più beni immobili, questi possono essere messi all’asta a seguito di un pignoramento immobiliare o nell’ambito di un fallimento; il ricavato della vendita dei beni serve poi per pagare i creditori e viene diviso tra questi. Può però appunto capitare che il ricavato non sia sufficiente per pagare tutti. Per evitare questo rischio, potresti preventivamente garantirti con un’ipoteca sull’immobile.

Cos’e’ un’ipoteca? E quali vantaggi comporta per il creditore?

L’ipoteca è un vincolo costituito su un immobile a favore del creditore; questo vincolo gli attribuisce il diritto di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. I crediti ipotecari, quelli cioè garantiti da un’ipoteca, sono infatti privilegiati rispetto agli altri, definiti chirografari. Il creditore ipotecario ha cioè un diritto di precedenza; una volta venduto all’asta l’immobile, egli viene soddisfatto con il ricavato della vendita con preferenza rispetto ai creditori chirografari. In altre parole, questi ultimi verranno pagati soltanto se avanzano delle somme dopo che è stato soddisfatto interamente il credito ipotecario. In questo modo, se il tuo credito è assistito da questa garanzia, le probabilità di ottenere il soddisfacimento integrale aumentano considerevolmente.

L’ipoteca, inoltre, attribuisce al creditore un altro notevole vantaggio: un diritto di “sequela” sul bene. Essa continua cioè a vincolare l’immobile anche se, dopo la sua costituzione, il debitore cede ad altri la proprietà del bene. In tal caso, infatti, il creditore ipotecario conserva, comunque, il diritto di espropriare quel bene e di soddisfarsi con il ricavato della vendita del medesimo.

Quando può essere costituita?

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Tuttavia, il creditore non può iscriverla arbitrariamente, a proprio piacimento, sull’immobile del debitore. Può farlo soltanto se vi sono determinati presupposti. Da questo punto di vista, a seconda delle ragioni che ne consentono la costituzione, si distinguono tre tipi di ipoteca: legale, giudiziale e volontaria.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale può essere costituita in forza di una specifica norma di legge. In situazioni particolari, specificatamente previste dalla legge, questa attribuisce il diritto al creditore di costituire questa garanzia indipendentemente dalla volontà del debitore. A titolo esemplificativo, in base all’art. 2817 del codice civile, in caso di compravendita di un immobile, il venditore ha diritto di iscrivere ipoteca sul bene alienato per garantirsi il pagamento del prezzo. In applicazione della stessa norma, inoltre, in caso di divisione dell’eredità (o, meglio, della comunione ereditaria), ciascuno dei coeredi ha diritto di iscrivere ipoteca sui beni attributi agli altri coeredi per garantire il pagamento dei conguagli dovuti da questi ultimi.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale può essere costituita in forza di un provvedimento del Giudice. Qualsiasi sentenza di condanna del debitore al pagamento di una somma di denaro o qualsiasi altro provvedimento giudiziale equivalente (come, ad esempio, un decreto ingiuntivo) consente al  creditore di iscrivere un’ipoteca sui beni immobili del debitore; il provvedimento del giudice è cioè il titolo per costituire questa garanzia. Anche in tal caso, come avviene nell’ipoteca legale, essa viene costituita indipendentemente dalla volontà del proprietario del bene.

L’ipoteca giudiziale è molto utilizzata nell’attività di recupero dei crediti insoluti. Il creditore, infatti, ottenuto il decreto ingiuntivo o la sentenza di condanna, iscrive ipoteca sul bene del debitore. Eglo garantisce così il proprio credito. Come già detto, questo infatti diventa “privilegiato” e seguirà l’immobile anche se il debitore lo vende ad altri.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca è volontaria quando viene concessa dallo stesso proprietario del bene immobile; in tal caso, la dichiarazione, per essere valida, deve essere contenuta in un atto notarile o in una scrittura privata. L’atto di concessione dell’ipoteca deve descrivere dettagliatamente l’immobile sul quale è concessa, con l’indicazione del comune in cui si trova e di tutti gli estremi catastali del bene.

L’ipoteca volontaria è molto utilizzata nella prassi bancaria, per garantire i prestiti che gli istituti di credito erogano ai propri clienti. Di regola, lo strumento per queste operazioni è il contratto di mutuo; la banca presta una somma di denaro al mutuatario, il quale, per garantire la restituzione rateale della somma e degli interessi, concede un’ipoteca alla banca. In questi casi si parla di mutuo ipotecario, che viene stipulato davanti a un notaio. A volte il proprietario dell’immobile che concede l’ipoteca (c.d. terzo datore di ipoteca) è diverso dal mutuatario che riceve il prestito; il primo funge da garante e il secondo è il debitore. Se il quest’ultimo non restituisce le somme dovute alla banca, questa ha diritto di espropriare l’immobile di proprietà del c.d. terzo datore di ipoteca.

Alcuni consigli

Se hai un diritto di credito, accertato con un decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna, è opportuno fare delle ricerche per verificare se il tuo debitore è proprietario di un‘immobile. In caso positivo, se il bene non è gravato da precedenti ipoteche, potrebbe essere vantaggioso garantire il credito iscrivendo un’ipoteca su quel bene.

Se, invece, sei proprietario di un immobile, prima di concedere un’ipoteca richiesta, ad esempio, dalla banca per garantire un finanziamento che hai chiesto, è opportuno che tu valuti con attenzione la situazione. In questo caso, la prima domanda che ti devi porre è: sono in grado di restituire al somma che mi viene prestata? Il mio reddito è sufficiente per sostenere la rata del mutuo? Perché è bene che tu sappia sin dall’inizio che, se non restituirai il prestito, la banca può pignorare l’immobile, che potrà poi mettere in vendita a un’asta giudiziaria. A maggior ragione, se l’ipoteca ti viene richiesta per garantire un finanziamento erogato ad altri, dovrai anche e soprattutto valutare quanto sia affidabile la persona per la quale sei chiamato a  dare il tuo immobile in garanzia.

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Questa durata minima varia a seconda del tipo di utilizzo che viene fatto del bene; varia cioè a seconda che si tratti di locazioni ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione.

In caso di locazione di immobili ad uso industriale, commerciale, artigianale e per qualsiasi attività di lavoro autonomo, la durata del contratto non può essere inferiore a sei anni, rinnovabile per altri sei.

Di conseguenza, anche se le parti concordano una durata inferiore, la locazione si intende comunque stipulata per sei anni.

Il contratto può essere stipulato per un periodo più breve soltanto in casi del tutto eccezionali; ciò avviene quando l’attività esercitata nell’immobile ha, per sua natura, carattere transitorio.

La disdetta del contratto di locazione

La legge regola in modo articolato e dettagliato i termini e le modalità con i quali le parti possono porre fine alla locazione di immobili urbani per uso industriale, commerciale, artigianale e per le attività di lavoro autonomo.

Alla scadenza dei sei anni, il contratto si rinnova tacitamente per altri sei anni, salvo che una delle parti dia disdetta all’altra, da comunicarsi almeno 12 mesi prima della scadenza a mezzo lettera raccomandata o a mezzo pec.

Tuttavia, mentre il conduttore è libero di comunicare una disdetta pura e semplice, senza dare alcuna motivazione, la stessa cosa non vale per il locatore.

Alla prima scadenza contrattuale, infatti, quest’ultimo può negare il rinnovo del contratto, comunicando la disdetta nel termine di 12 mesi, soltanto in alcuni casi.

Più precisamente, il locatore può dare disdetta soltanto se deve:

1. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una attività industriale, commerciale, artigianale o qualsiasi altra attività di lavoro autonomo;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
4. ristrutturare l’immobile per rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426.

Al di fuori di questi specifici casi, quindi, il locatore non può impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Egli, inoltre, quando comunica la disdetta del contratto, deve anche dichiarare la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile locato; in tal caso, deve anche specificare, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata; se non lo specifica, il contratto si rinnova per altri sei anni.

Il conduttore, invece, come già detto, gode di maggiore libertà, in quanto ha diritto di disdire il contratto entro 12 mesi dalla prima scadenza senza dover fornire alcuna spiegazione.

Il recesso del conduttore

Le parti, inoltre, sono libere di inserire nel contratto una clausola che consenta al conduttore di recedere in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi; il recesso deve essere comunicato con lettera raccomandata o con pec.

In mancanza di una simile clausola, il conduttore può comunque recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi, ma soltanto se ricorrono gravi motivi; anche in questo caso, la comunicazione deve avvenire con lettera raccomandata o con pec.

Per quanto riguarda quest’ultima tipologia di recesso, la sussistenza o meno dei gravi motivi è una questione molto delicata; essa, infatti, è spesso motivo di lite tra conduttore e locatore.

Su questo aspetto la Corte di Cassazione si è pronunciata diverse volte con sentenze che hanno chiarito alcuni punti importanti.

Innanzitutto, la Corte ha stabilito che i gravi motivi devono essere specificati nella lettera di recesso; diversamente, in mancanza di questa indicazione, il recesso non è valido.

Il locatore, infatti, ha diritto di conoscere le ragioni che stanno alla base della scelta del conduttore.

La Corte ha anche stabilito un criterio generale per verificare, di volta in volta, se sussistono o meno i gravi motivi; questi infatti devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, che siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso.

In conclusione, salvo diverso accordo tra le parti, il recesso anticipato del conduttore è possibile soltanto in alcuni casi particolari e del tutto eccezionali; esso inoltre va esercitato prestando molta attenzione al contenuto da inserire nella lettera.

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