Questa regola serve per tutelare la stabilità del rapporto a vantaggio soprattutto della parte più debole, cioè dell’inquilino; si vuole infatti consentire a quest’ultimo di avere un’abitazione per un determinato periodo minimo di tempo, che varia a seconda delle esigenze.

Ma qual è la durata minima del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo?

Sul punto la legge prevede una regola generale per tutti i contratti il cui contenuto è stabilito liberamente dalle parti. Si prevede poi una durata minima più breve per i contratti c.d. concertati. Vi sono infine altre figure contrattuali specifiche che possono avere una durata ancora inferiore.

La durata “standard” della locazione di immobili ad uso abitativo. Il modello c.d. libero

L’articolo 2 della Legge n. 431 del 1998 stabilisce la durata minima dei contratti di locazione a contenuto libero;

la durata minima di un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo è di quattro anni, rinnovabile per altri quattro anni.

Salvo specifici casi espressamente previsti dalla legge, non è quindi possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata inferiore ai quattro anni. Di conseguenza, al di fuori di questi casi, se le parti stabiliscono una durata inferiore a quattro anni, il contratto si intende stipulato comunque per quattro anni. La stessa cosa avviene se le parti non indicano alcuna durata.

Il rinnovo alla prima scadenza

Trascorsi quattro anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Con l’approssimarsi di questa prima scadenza, tuttavia, ciascuna delle parti può impedire il rinnovo automatico; può infatti comunicare disdetta all’altra parte con raccomanda a.r. o pec da inviare con un preavviso di almeno sei mesi.

Tuttavia, mentre il conduttore può liberamente dare disdetta, il locatore non gode di altrettanta libertà. Egli infatti può dare disdetta alla prima scadenza solo in casi particolari:

1. quando vuole destinare l’immobile per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (genitori, figli, nipoti in linea retta, fratelli o sorelle);
2. se è un ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto che intende destinare l’immobile all’esercizio di attività aventi dette finalità e offra al conduttore un altro immobile idoneo;
3. se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di lavori indispensabili;
5. quando l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione per realizzare nuove costruzioni; oppure se si tratta di immobile all’ultimo piano e il proprietario intende effettuare sopraelevazioni e per ragioni tecniche è necessario lo sgombero dell’immobile;
6. quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e  non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre alla propria abitazione; in tal caso il conduttore ha un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile

Il rinnovo alle scadenze successive

In mancanza di disdetta alla prima scadenza, il contrato si rinnova per altri quattro anni, per una durata complessiva di otto anni.

Alla seconda scadenza vi sono diverse alternative. Innanzitutto, se una delle parti vuole interrompere il rapporto, è sufficiente che comunichi disdetta all’altra almeno sei mesi prima con raccomandata o pec. Diversamente, nel silenzio delle parti, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni precedentemente concordate.

Vi è poi una terza possibilità. Ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni; in tal caso, deve comunicare almeno sei mesi prima della scadenza all’altra parte la propria intenzione con lettera raccomandata o con pec. La parte interpellata deve poi rispondere a mezzo raccomandata entro sessanta giorni. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.

In ogni caso, indipendentemente dalla scadenza del contratto, il conduttore può sempre recedere in qualsiasi momento, con preavviso di sei mesi, se ricorrono gravi motivi.

La durata della locazione di immobili ad uso abitativo nei contratti c.d. concertati

In alternativa al modello libero di locazione, vi è poi quello c.d. concertato. In tal caso, le condizioni del contratto, incluso l’ammontare del canone non sono stabiliti liberamente dalle parti; esse sono invece definite sulla base degli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.

I contratti concertati a livello locale devono avere una durata minima di tre anni.

Alla prima scadenza, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni. Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza solo nelle ipotesi già viste sopra per i contratti c.d. liberi. Anche per la seconda scadenza, valgono le stesse regole viste per i contratti c.d liberi.

La locazione di immobili ad uso abitativo di natura transitoria

In alcuni specifici casi espressamente previsti dalla legge è possibile stipulare contratti aventi durata minima inferiore rispetto a quelli sopra indicati.

Innanzitutto, vi sono i contratti di locazione di natura transitoria (art. 5, comma 1, della L. n. 431 del 1998). In questi casi, l’esigenza transitoria deve essere specificata in una apposita clausola del contratto; se tale esigenza riguarda il conduttore, bisogna anche fornirne la prova, allegando al contratto apposita documentazione. L’esigenza transitoria può derivare, ad esempio, dall’attività lavorativa del conduttore che ne abbia determinato il temporaneo trasferimento nel comune in cui si trova l’immobile.

La durata di questi contratti non può essere inferiore al mese e non può essere superiore ai diciotto mesi. Alla scadenza pattuita il contratto cessa di avere effetto senza necessità di disdetta.

I contratti di locazione per gli studenti

Un particolare tipo di locazione transitoria è il contratto per studenti universitari (articolo 5, commi 2 e 3, della L. n. 431 del 1998). Questo tipo di contratti ha una durata minima superiore agli altri di natura transitoria. Essi infatti possono essere stipulati per un periodo minimo di sei mesi e un periodo massimo di tre anni.

Le locazioni brevi per finalità turistiche

Con le locazioni brevi per finalità turistiche il locatore affitta il proprio immobile per brevi periodi (un fine settimana, una settimana, un mese, ecc…) per esigenze turistiche del conduttore. In questi ultimi anni, questo tipo di contratti ha avuto un incremento notevole, soprattutto grazie a piattaforme “on line” (Airbnb, Booking, ecc…) che hanno moltiplicato le occasioni di incontro tra domanda e offerta.

I limiti di durata minima sopra previsti non si applicano alle locazioni brevi con finalità turistiche. Queste quindi possono avere durata anche di un solo giorno o un week end e di regola non hanno durata superiore ai trenta giorni.

Un consiglio

Se sei proprietario di un immobile e intendi concederlo in locazione per un breve periodo di tempo, consulta sempre preventivamente un professionista o una associazione di categoria.

Qualora il contratto non sia redatto nel modo corretto, infatti, la sua durata potrebbe non essere così breve come avevi previsto (un mese, sei mesi, un anno, ecc…). Il mancato rispetto dei rigidi criteri stabiliti dalla legge determina la nullità della clausola sulla durata; in tal caso, si applicherebbe automaticamente la durata legale di quattro anni.

Questa durata minima varia a seconda del tipo di utilizzo che viene fatto del bene; varia cioè a seconda che si tratti di locazioni ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione.

In caso di locazione di immobili ad uso industriale, commerciale, artigianale e per qualsiasi attività di lavoro autonomo, la durata del contratto non può essere inferiore a sei anni, rinnovabile per altri sei.

Di conseguenza, anche se le parti concordano una durata inferiore, la locazione si intende comunque stipulata per sei anni.

Il contratto può essere stipulato per un periodo più breve soltanto in casi del tutto eccezionali; ciò avviene quando l’attività esercitata nell’immobile ha, per sua natura, carattere transitorio.

La disdetta del contratto di locazione

La legge regola in modo articolato e dettagliato i termini e le modalità con i quali le parti possono porre fine alla locazione di immobili urbani per uso industriale, commerciale, artigianale e per le attività di lavoro autonomo.

Alla scadenza dei sei anni, il contratto si rinnova tacitamente per altri sei anni, salvo che una delle parti dia disdetta all’altra, da comunicarsi almeno 12 mesi prima della scadenza a mezzo lettera raccomandata o a mezzo pec.

Tuttavia, mentre il conduttore è libero di comunicare una disdetta pura e semplice, senza dare alcuna motivazione, la stessa cosa non vale per il locatore.

Alla prima scadenza contrattuale, infatti, quest’ultimo può negare il rinnovo del contratto, comunicando la disdetta nel termine di 12 mesi, soltanto in alcuni casi.

Più precisamente, il locatore può dare disdetta soltanto se deve:

1. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una attività industriale, commerciale, artigianale o qualsiasi altra attività di lavoro autonomo;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
4. ristrutturare l’immobile per rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426.

Al di fuori di questi specifici casi, quindi, il locatore non può impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Egli, inoltre, quando comunica la disdetta del contratto, deve anche dichiarare la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile locato; in tal caso, deve anche specificare, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata; se non lo specifica, il contratto si rinnova per altri sei anni.

Il conduttore, invece, come già detto, gode di maggiore libertà, in quanto ha diritto di disdire il contratto entro 12 mesi dalla prima scadenza senza dover fornire alcuna spiegazione.

Il recesso del conduttore

Le parti, inoltre, sono libere di inserire nel contratto una clausola che consenta al conduttore di recedere in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi; il recesso deve essere comunicato con lettera raccomandata o con pec.

In mancanza di una simile clausola, il conduttore può comunque recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi, ma soltanto se ricorrono gravi motivi; anche in questo caso, la comunicazione deve avvenire con lettera raccomandata o con pec.

Per quanto riguarda quest’ultima tipologia di recesso, la sussistenza o meno dei gravi motivi è una questione molto delicata; essa, infatti, è spesso motivo di lite tra conduttore e locatore.

Su questo aspetto la Corte di Cassazione si è pronunciata diverse volte con sentenze che hanno chiarito alcuni punti importanti.

Innanzitutto, la Corte ha stabilito che i gravi motivi devono essere specificati nella lettera di recesso; diversamente, in mancanza di questa indicazione, il recesso non è valido.

Il locatore, infatti, ha diritto di conoscere le ragioni che stanno alla base della scelta del conduttore.

La Corte ha anche stabilito un criterio generale per verificare, di volta in volta, se sussistono o meno i gravi motivi; questi infatti devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, che siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso.

In conclusione, salvo diverso accordo tra le parti, il recesso anticipato del conduttore è possibile soltanto in alcuni casi particolari e del tutto eccezionali; esso inoltre va esercitato prestando molta attenzione al contenuto da inserire nella lettera.

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Questo articolo è stato pubblicato sul quotidiano Libero nel blog “I consigli di un civilista”.
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